泉州金井地产项目市场研究分析报告方案2014总结修订版建议地产文件.pptVIP

金井市场研究报告方案建议 厦门新百瑞/市场研究中心 目录 “善战者求之于势，盛衰皆在布局中” 今之调研分析历时四十天，为求市场嫁接之巧，整合策划之实，我团队无不尽股肱之力，以图真效。调研全程，曾多次受贵司不吝指导和帮助，并与各位同仁多次碰撞，以成今日之势；在此特向贵司各位同仁表示衷心感谢！ 本报告立之于市，而求之于势，涉及区域经济、商业环境、住宅分析、市场定位和执行方略、资金流量、风险评估等内涵，并有充实的数据和理论为支撑，诚望为贵司在项目定位取向和执行上提供可行依据和具体方略。当然，市场有形而无界，我司之追求亦为无穷，服务贵司是为我团队之荣，同时期待与贵司提供进一步的服务，我司亦有信心，在此用武之地，与贵司共赢。 如果您需要最快了解报告的结论内容请您直接审阅第十一部分内容； 祝愿贵司事业蒸蒸日上！ 调查工作基本说明： 金井镇社会经济基本情况一览表 作为城镇区域，农业、私农经济占据较大比重，在统计数据上难以做到真实反应经济现状，在衡量区域经济发展水平时，我们通过重点经济数据比较，示范说明经济发展水平： 究其区域人口的变动趋势，我们发现，随着经济高速发展、社会城市化水平不断提升，金井作为城镇行政区域与城市地区发展存在较大差距，这导致一种现象的出现，即原大量高收入人群、年轻一代居民大量外移，而本地及外地下一级乡村低素质就业人口大量涌进，一进一出，严重影响城镇人力资源的素质，同时亦削弱了城镇经济创造力和消费力，这种消费力的流失几乎是城镇区域的通病。金井每年一进一出流失常驻人口达五百人以上，城镇人口从2001年5.6万人下降到2004年的5.4人，三年间户籍人口流失近2000人，但外来就业群体也大量涌向镇区，现外来人口达2.7万人，其中大部分转化为城镇消费力，推动消费，可以肯定的是城镇化水平的提升带动城镇规模在量上的扩张，以及外出人口的回流、推动消费观念的革新，城市在消费力和消费结构上有进一步聚集优化的趋势。 综合以上各组团推进，项目开发分南北两线从东往西推进，南线多层住宅和综合商业体从东往西面推进，北线TOWNHOUSE、别墅同步推进；最后两线在西面形成围合，至于别墅与多层住宅将在那里形成界点，在此我们没有必要仓促定论，大盘长时间的运作，市场因素变幻多端，所谓兵无常势、水无常形，客观市场需要动态的掌控和应对，项目开发进程也是我们客观认识市场的过程，现在对我们而言最重要的是把握一个正确的战略方向，然后朝着正确方向稳健的走出第一步，至于第二步、第三步具体的措施，实战中的市场才能告诉我们正确的答案。 第五部分：开发指导思想 开发 建议 结分析 结果 论 项目整体开发策略 作为大型房综合性房地产项目，进行开发时通常需要考虑以下几个因素： 1、地块开发的成熟性，从最成熟的入手，步步为营； 2、地块的位置对项目入市的影响，如项目展示面、形象； 3、地块的市场价值及未来升值空间； 4、未来市场需求的物业类型和地块适宜开发的物业类型、开发周期； 第六部分：目标客户分析 区域目标客户 本地城镇客户：从事行政、教学、医务、金融、电信或个体工商业等工作，约800—1000人，收入中等，但有固定的职业和稳定的收入来源，因工作或家庭的关系需长期在金井生活，就目前而言，多数有自建房、改造房、集资房等较宽裕的居住条件，但居住功能尚处在遮风档雨的时代，被动处在农村集镇的生活方式中，这类客户对外交流频繁，相对见多识广，渴望城市化生活环境和方式，本案踪合新城区的打造，公园、广场、绿化、新商业配套、统一规范物业管理将是近期满足他们对全新生活方式追求的唯一机会；鉴于经济承受力有限，他们更愿意选择（多层）、承受总价范围在20－25万元区间，首付6-7万元，月供900-1100元，他们将是本案多层（多户住宅）的最主要购买群体。 本地农村客户：从事乡村教学、医疗、行政，年龄25—35区间，收入水平不高，但可能兼有其他职业，年轻人不想待在农村或和老人生活在一起，也有部分人将作为结婚用房（或有家长把新房作为子女结婚的礼物），向往城市化生活方式，但由于工作或能力关系需在金井生活，本案的城市化生活和品味的塑造，对他们将有较大引力，这类客户将兼顾两处居所，一处在农村与老人共同生活、工作的居所，同时一处在镇区体现生活品质的居所；当然不需太大面积，两房或中等三房即可，将来投资或自住可灵活选择，但这类客户层相对本案体量十分有限，但将作为一个必要的分支客层。 第六部分：目标客户分析 区域目标客户 工厂区客户：乡镇企业就