综合体日本福冈博多运河城发展模式研究分析.ppt

谢谢！ * 综合体日本福冈博多运河城发展模式研究分析 ——日本福冈博多运河城 建造地点： 日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站 交通： 距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟 占地面积：3.44万㎡ 建筑面积:222,960㎡ 设计：The Jerde partner Ship； 竣工时间：1996年 ——日本福冈博多运河城 运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。 商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。 商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。 功能配比： 写字楼 商场 福冈剧院 及商场 商业区主入口 酒店 ——日本福冈博多运河城 项目立意—— 「化都市为剧场」 犹如都市中的一个多元化未来都市。 包罗万象，其乐无穷。 是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。 项目的吸引力来自： 有名的福冈凯悦大饭店； 四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”； 汇集13个电影院的 “AMC运河城13”； 高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。 无论内容还是规模都是空前无比的。 ——日本福冈博多运河城 设计思路 ——观光与商业结合 建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业 1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。 2）空间的处理： 水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域； 竖直体系包括“运间”和“百老汇街” ，是创造节日气氛的地方。 3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。 4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。 ——日本福冈博多运河城 植物沟通了上下层之间的联系 异国情调购物廊 传统风格的购物廊 星星庭院之二 太阳广场是现场表演的场所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 ——日本福冈博多运河城 经营管理——专业团队和完善计划 专业团队： 开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。 经营计划： 业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。 项目运营： 全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。 专业的商业运营公司运营。 ——日本福冈博多运河城 市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万人 ——日本福冈博多运河城 关键驱动因素 外因： 优越的地理位置； 良好的交通可达性。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能； 多项高规格的体验式娱乐设施； 一流的精英团队。 KPI体系（关键绩效指标体系） KPI体系 外因 内因 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 一流的合作团队 地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/… 人流及商业气氛 规划设计 经营管理 收益方式特征 功能类别 收益方式 酒店 外包经营 写字楼 销售/出租 商场 自行经营/出租 公寓 销售/出租 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 KPI体系的总结 以商业为核心功能的发展模式 外因 地理位置——城市核心区 交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商业气氛 内因 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/… 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 一流的合作团队规划设计/经营管理 收益方式特征的总结 功能种类 以商业为核心功能的发展模式 酒店 外包经营 写字楼 销售/出租 商场 自行经营/出租 公寓 销售/出租 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 *