综合体深圳信兴广场发展模式研究分析.ppt

综合体深圳信兴广场发展模式研究分析 谢谢！ * 模式：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel …… 深圳信兴广场 ——深圳信兴广场 深圳信兴广场（地王大厦）位于深圳市金融中心区，周边聚集了深圳大多数的银行、证券等金融机构，为较成熟的商务中心。 物业高度：384米 土地面积：18,734平方米 地库车位：两层共900个车位 物业管理：深圳熊谷物业管理有限公司 管理顾问：梁振英测量师行 建成日期：1996年 ——深圳信兴广场 69层甲级写字楼(单位面积由127平方米起，全层共2,161平方米) 34部进口三菱升降机及2部运货升降机 楼高33层，提供332个豪华服务公寓单位，面积由68-200平方米 实用率约80% 每个单位均配备全套豪华家俬及电器 6部进口三菱客用升降机 楼高五层，提供达22,013平方米的商铺面积 3部观光升降机及10部扶手电梯，方便游人穿梭各层 名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等 写字楼 公寓 商场 ——深圳信兴广场 关键驱动因素 外因： 优越的地理位置，深圳金融商务区中心； 金融业驻商形成产业的支撑。 内因： 利用超高层写字楼的顶级形象，深圳第一高楼扩大知名度； 从设计上将各部分功能独立，各有出入口，做到互不干扰； 建筑外观形象突出，昭示性极强。 KPI体系（关键绩效指标体系） KPI体系 外因 内因 客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 写字楼大堂昭示性 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次 配套完善——商场、公寓 收益方式特征 功能类别 收益方式 酒店 -- 写字楼 销售/出租 商场 一般出租 公寓 销售/出租 特征 各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 四种模式KPI体系的总结 模式一： 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 模式二： 以写字楼为核心功能的发展模式 模式三： 以酒店为核心功能的发展模式 模式四： 以商业为核心功能的发展模式 外因 优越的地理位置——CBD/城市中心 便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20万㎡以上 客户（产业）支撑 ——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户 地理位置——城市核心区 交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商业气氛 内因 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 高水准规划设计——各功能共融不互扰 功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓 专业的管理团队——物业管理/经营管理 强制性的视觉冲击 ——超高层/建筑群 写字楼大堂昭示性 功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次 配套完善——商场、公寓 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场 明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/… 独具特色——建筑形式/业态/服务内容/… 功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 一流的合作团队规划设计/经营管理 四种模式收益方式特征的总结 功能种类 模式一： 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 模式二： 以写字楼为核心功能的发展模式 模式三： 以酒店为核心功能的发展模式 模式四： 以商业为核心功能的发展模式 酒店 外包经营 --- 外包经营 外包经营 写字楼 销售/出租 销售/出租 出租 销售/出租 商场 自行经营/出租 一般出租 自行经营/出租 自行经营/出租 公寓 销售/出租 销售/出租 一般出租 销售/出租 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 KPI体系的总结