多元线性回归模型_MLRM_在区域地价评估_省略__以澳大利亚悉尼_Vermon.pdfVIP

规划研究 Planning Studies 多元线性回归模型 （MLRM ） 在区域地价评估中 的应用① ——— 以澳大利亚悉尼 Vermont 项目为例 官卫华 邵 丽 【摘要】城市土地供应与投放攸关城市规划的 性分析研究工作。 有效实施，城市管理制度创新亟待新型的、多 样化的土地估价技术方法的支持和应用。本文 1 当前多元回归模型研究与运用进展 基于澳大利亚悉尼市Pi t t Town 的 “Ver mont ” 居住开发项目的土地出让数据，从土地物理属 目前在澳大利亚进行地产价值评估 性的微观层面出发，尝试通过建立多元线性回 （Property Valuation ） 的方法主要有直接比较 归 模 型 （Mul t i pl e Li near Regr essi on 法 （Direct Comparison Method ）、 资本化法 Model ，MLRM) 来进行区域土地估价，为未来项 （ Capitalization Method ） 、 假 设 开 发 法 目周边地区的开发提供决策参考。 目前国内土 （Hypothetical Development Method ） 、 成本 地估价仍多以定性比较评估为主，本文深入探 法 （ Cost Approach or Summation 讨了MLRM方法在地价评估与预测中的应用， ② Method ） 、 现金流量法 （Discounted Cash 以期为国内相关领域提供借鉴和参考。 Flow Method ， DCF ） 和 回 归 分 析 法 【关键词】多元线性回归模型；地价评估；城 （ Regression Analysis Method ） 等 等 市规划实施；澳大利亚；悉尼；Pi t t Town ； （Nelson 2009 ）。 其中， 直接比较法是目前最 Ver mont 为常用的方法， 主要基于资产间的可比性所展 开； 资本化法主要用于评估收入或租金产生型 自 1993 年土地有偿使用制度实施以来， 的资产 （Income-producing Properties ） ； 成 我国逐步在土地征用、 储备、 出让等环节全过 本法则推断资产价值等于基地价值 （ Site 程、 多方位地制定并出台了一系列的配套政 Value ） 以及基地之上建筑物折旧后价值 策。 这样， 在发挥市场配置土地要素资源的基 （ Depreciation and Obsolescence ） 的总和 ； 础性作用的同时， 不断强化土地作为国家宏观 DCF 分析是立足于将来所有的收入和支出的预 调控重要手段的政策性作用。 土地的储备、 供 测并折现到当前计算所开展的投资分析， 主要 应和投放也成为了有序引导城市空间发展、 推 包括纯现值 （the Net Present V