房地产项目可行性分析的理论与方法研究.pdfVIP

2009年 12月 大众 商 务 No．12，2009 (总第 108期) PopularBusiness (Cumulatively，NO．108) 房地产项 目可行性分析的理论与方法研究 李 娟 (山西财经大学，山西太原030006) 摘【 要】2008年年底，全国房地产行业在经历了迅猛发展后，开始全面减速。分析其中原因，虽然有经济金融危机、政治、经济政策等客观方 面的因素。但更多是市场定位不准、基础工作不扎实、风险预测不足、可行性研究的深度不够，留于形式、产品定位失误等主观因素造成的。房地产开 发项目存在着很高的投资风险，其成功的关键在很大程度上取决于决策的正确与否。因此在项 目的决策阶段，为避免投资的盲 目性，对项目进行的可 行性研究成为投资决策的重要依据。 【关键词】房地产项目；可行性分析 中图分类号：F293．3 文献标识码 ：A 文章编号 ：1009—8283(2009)12—0024—01 ’ 1房地产项 目可行性分析理论 成本、管理费用、财务费用、销售费用、租金、售价、开发周期、投资收益 房地产开发项 目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项 目 率、贷款利率等都是理想状态下的预测估计值，而实际上这些值的实现 进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法 ，得出一系 还取决于许多变量。因此，有必要就这些因素的变化对评价结果产生 列评价指标值，在此基础上，对拟建项 目的技术先进性和适用性、经济合 的影响进行深入研究．以使房地产开发项 目财务评价的结果更加真实 理性，以及可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由 可靠。这就要求在房地产开发项 目财务评价的基础上进行不确定性分 此得出该项 目是否应该投资建设和如何投资建设等关键性意见 ，为项 目 析。房地产开发项 目不确定性分析的方法主要有以下三种： 投资决策提供可靠的理论依据。可行性研究的根本 目的是实现项 目决 (1)敏感性分析。房地产开发项 目的敏感性分析是分析和预测反 策的科学化、民主化。减少或避免投资决策的失误，提高项 目开发建设的 映项目投资效益的财务评价指标对主要变动因素变化的敏感程度，由 经济、社会和环境效益。 于影响决策 目标的诸多因索中的未来状况常常处于不确定的变化之中。 2房地产项 目可行性分析评价指标体系的构建 出于决策的需要，测定并分析其中一个或多个因素的变化对 目标的影 2．1定性评价指标体系的构建 响程度，以判定各个因素的变化对 目标的重要性。敏感性分析分为单 随着社会文化环境越来越受到重视的情况下。加大对项 目社会文化 因素敏感性分析和多因素敏感性分析。单因素敏感性分析是假定在诸 环境定性评价方法的研究力度是很有必要的。定性风险评价是借助于 多不确定性因素中只有一个发生变化 ，其他因素不变，这样就可以分析 对事物的经验、知识、观察及对发展变化规律的了解，科学地进行分析、 出这个因素的变化对指标影响的大小。多因素敏感性分析主要分析超 判断的一类方法。房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析 过一个因素发生变化对经济指标的影响程度，所采用的分析方法是叠 工作，特别应加强房地产开发项 目投资环境分析工作。房地产投资效益 加各因素单独变化的各种情况而最终得出的。为了保证预期财务评价 不仅取决于投资者的自身因素。同时还与投资地区的地理因素，人 口因 指标的实现，这就要制订和采取切实可行的措施 ，对这个变量进行严格 素，政治状况、经济环境 、社会需求、市场容量、政策法规息息相关。因 的控制．以使其在可接受的范围内变动。 此，选择稳定的、持续的、可靠的投资环境就成为保证房地产投资效益 (2)风险性分析。房地产