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房地产估价机构推动房地产投资信托基金发展的研究 1黄西勤 2黄荣真 3曹彦军 （1、2、3深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司） 摘 要：房地产投资信托基金（REITs）不仅是房地产开发融资一种方式，也能满足个人和社会机构的投资需求。房地产估价机构能为各参与方提供信号显示，为REITs提供可行性分析报告、项目价值评估报告、投资咨询意见等专业服务；提供项目后评价，包括对投资组合、项目实施运作、成本费用及其财务状况等信息进行评价；还可以对信托财产进行准确地评估。研究房地产估价机构对房地产投资信托基金发展的推动作用并不多见。 关键词：房地产投资信托基金（REITs）；房地产估价机构；房地产业 Abstract: The real estate investment trusts (REITs) not only is a way of financing ，but also satisfy the investment demand of individuals and social institutions. Real estate appraisal agency provides signals for actors, such as to provide professional services including feasibility analysis 、value assessment and investment advice; to provide post-project evaluation including the investment portfolio、the project implementation、cost analysis and financial operation；and to accurately evaluate trust property. It is rare research that real estate appraisal agency play a vital role in developing the real estate investment trusts (REITs). Keywords: The real estate investment trusts (REITs); Real estate appraisal agency; Real Estate 一、问题提出 房地产业是一个地区经济发展的支柱产业，也是国内生产总值增长的重要拉动力。而房地产是资金密集型产业，是否有足够的资金作保障直接关系到房地产的生存发展。央行121号文、银监会212号文和54号文规定：严禁向项目资本金比例达不到35％（不 作者简介：1黄西勤，董事长，经济管理硕士，中国注册房地产估价师、中国注册资产评估师、中国注册土地估价师；2黄荣真，副总经理，中国注册房地产估价师、中国注册土地估价师；3曹彦军，高级研究员，企业管理经济管理硕士。(电话E-mail :cyjun@126.com。 含经济适用房）的发放贷款，并且要求四证齐全，主体结构封顶后方可销售，调整利息等一系列宏观调控政策的出台，国内地产开发商开始感受到了前所未有的资本压力。传统的模式是开发商拿地－融资－盖房子－再卖房子，这种模式下的优质开发商无法取得快速发展，更无法在保持业绩增长的同时保留优质物业。REITs作为一种金融工具，将拓宽国内房地产开发商的融资渠道，使饱受资金之渴的国内房地产企业仿若发现了救命稻草。问题的关键在于，我们能抓得住它吗？目前，国内房地产投资信托基金（REITs）一直没有发展起来，姑且不谈法律不成熟、制度不健全、监管不到位等问题，且谈房地产评估机构对推动国内房地产投资信托基金（REITs）的作用。 美国学者对于REITs的论著占绝大多数，欧洲和其他国家的研究文献则比较少。美国对REITs的研究大致可分为两类：一类是从投资、金融等经济学角度进行研究；另一类是从法学角度进行研究。其中尤以从经济学角度研究为甚。从经济学角度研究REITs富有成果的学者主要有：Schulkin，Stevenson，Colwell，Linneman，Sirmans，Brown，Capozza，Seguin等，其各种论著和论文均十分丰富。近期比较有代表性的REITs论著是Su Han Chan，John Erickson,and Ko Wang合著的Real Estate Investment Trusts—Structure,Performance,andInvestment Opportunities。另外，许多学者也从法学角度对REITs开展了富有成果的研究。这些学者主要有：Chadwic