二手房买卖中的道德风险.pdfVIP

ChineseW 0rkers 蕊北京市中业江川律师事务所 律师朱晓焱 去年全国的二手房市场空前繁荣，成交量更是数 目惊 出多种继续履行合同的方案，但卖方均以合同相对性为由 人，用 “火爆”来形容二手房买卖毫不为过。对于众多的二 (即合同主体一方为丈夫而非妻子)不同意其方案。进而主 手房买主来说，购买房屋的原因可能也会是多种多样的，为 动提出解除合同，双方互不承担违约责任，表示卖方将于 规避通货膨胀的风险，将手中现金投资于黄金、房地产类的 2008年2月7日前全额退还买方已支付的全部购房款。 实物资产者有之 由于存在住房需求而不得不买房的买主 双方 口头达成～致意见后 ，卖方分别于2008年 1月2413、 也不乏其人 ；更有为了搭上购买二手房优惠政策的末班车 2008年 2月 2日及2月 7日前分三次退还 了购房款25万 而仓促抢购者… … 但是，无论是基于何种原因进入二手 元。此后 ，虽经买方多次催要但卖方皆以各种理由拒绝 房买卖市场，其中可能存在的各种风险，必须要特别留意和 退还剩余购房款 。事实上对于卖方而言，合同以外的第 i慎重对待。 三人代为履行给付金钱义务，不会损害其利益 ，也不会增 但凡市场交易总是伴随着风险同时存在 ，二手房的交 加其受领费用，换言之合同仍可以继续履行。既然卖方 易市场焉有例外?二手房买卖合同争讼背后藏着多种风 拒绝继续履行而欲解除合同，那么就该退还他们 已经交 险，道德风险也是其中不应被忽视的风险之一。 付的购房款。 看到二手房买卖市场的热闹景象 ，让我想起曾经代理 买卖双方签订了房屋买卖合同及其补充协议 ，补充协 过的关于二手房买卖的合同纠纷 ，我接受了作为买方当事 议对付款方式和违约责任作了进一步的规定。该合同中 人的委托后 ，从当事人处我们了解如下情形：买方是一对年 对违约责任的规定是：“买方如未按合同约定的付款方式 轻的夫妻，丈夫以投资为 目的于2007年 l0月 15日，独 自与 付款 ，卖方对买方逾期付款行为有权追究违约责任，每逾 他人签订了二手房买卖合同，并按合同要求开始履行给付 期一 日，买方应支付卖方逾期款千分之三作为延期付款 房款的义务，至2007年 11月9日买方共向卖方支付了60万 的违约金 ，逾期十个T作 日，卖方有权解除合同，买方所 元购房款。但就在合同尚未履行完毕时，丈夫却因所在公 付定金不予返还。’’补充协议中还有一条需特别注意：“买 司涉案受到牵连而被公安机关限制人身自由 事发后 ，妻 方于2007年l2月3031前办理完过户等相关手续，逾期未 子如实告知卖方上述情况，表示愿意继续履行合同，同时提 办理视为买方违约，首付定金20万元不予退还。”显然该 58 中国工人 20104 条对买方而言是很不合理的，因为办理过户手续是需要 卖方协助的，由于卖方的原因导致过户不能，怎能计买方 来承担违约责任? 买卖双方在多次交涉有关合同履行及解除合同的方案 时，卖方都只有 口头的意思表示而不曾留下书面协议，加上 那条对买方不利的约定可以肯定 ，卖方既不想继续履行合 同，又希望买方能承担违约责任 ，以达到获取2O万元违约金 的目的。果然在买方以原告身份向法院提起诉讼 ，要求卖方 (被告)退还剩余购房款后 ，卖方 (被告)即刻提出反诉，主张 2O万元的违约金。为此被告代理人还向法院提供了一份快 递通知单作为证据，快递单的备注内容是 ：“请买方速来我处 履行购房合同，逾期未到视为你方违约：”在法庭质证时我发 现，快递单上发件人和收件人的电活号码竟然同是发件人号 码，可见发件人根本不希望收件人真能收到这份快递=被告 代理人欲通过该证据证明，当事人 一方迟延履行主要债务， 经催告后在合理期限内仍未履行，从而享有法定的单方解除 权。耶么卖方不仅有权单厅解除合同，还可追究买方的违约 责任，顺理成章的可以无需返还20万元的定金：止是由于 责任做 ：约定，故ff；卖人要求戈受人支f、j2‘0万元违约金的 被告代理人不诚实的、刻意制造 的这份证据，恰好说明了 反诉请求没有事实依据 ，本院不予支持=” 存合同签订者t【1_r客观原因f-B~亲 自履行合同，其原告妻子 虽然诚实信川原Ar4被誉为民法的帝上条