借鉴的一级开发.docx

我国土地一级开发的起源在国民经济不断发展和城市化发展的推动下，土地使用权的分配与再分配，土地开发也随着市场经济的逐渐形成，进行多次改革。回顾建国以来我国土地开发的发展与变更，分为三个阶段:行政划拨阶段、协议出让阶段、“招拍挂”阶段。①行政划拨阶段。从1949年建国至1978年，这一时期的基本建设，几乎全部是按照行政划拨的形式取得土地使用权。在农村，农民申请宅基地，在宅基地上建设自住房屋。在城市，实行住房福利分配制度，由各建房单位以行政划拨的方式取得土地使用权，建成公有住宅后再向符合标准的人分发住宅，居住人仅有该房屋的使用权。②协议出让阶段。从1979年到2003年，除了非政府行政事业项目用地和特殊经政府批准公益项目用地外，凡商业开发建设项目的用地均需要与政府签署《土地出让协议》，并向政府缴纳一定的土地出让金，最终以协议出让方式取得土地使用权，进行土地开发。③“招拍挂”阶段。从2004年8月至今。从2004年8月31日“国土资源部、监察部71号令”出台，要求所有经营性的土地使用权一律都要公开竞价出让，出让方式可采用招标、拍卖、和挂牌三种。在这个阶段，土地资源再利用及建设项目开发被分割成为了一级开发和二级开发两个部分。土地供应即是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的土地开发属一级开发，供应之后为二级开发。土地一级开发模式现状目前的土地一级开发模式包括：政府主导模式、企业主导模式以及政府主导市场化运作模式三种模式。全国土地一级开发采用的三种模式不尽相同，全国土地一级开发模式呈现出三种模式并存的现象。土地一级开发的政府主导模式：是指由土地储备机构作为土地一级开发主体，实施土地一级开发的模式。土地储备机构需完成包括编制土地储备计划、筹措资金、编制控制性规划、征地拆迁、大市政建设、土地一级开发成本核算、土地出让底价核算以及委托土地交易中心进行土地交易等所有开发工作。这种模式优点在于由于政府全程主导；这样有利于征地拆迁的实施，不足之处在于土地储备机构不具备市场主体资格，在资金筹措方面有难度。土地一级开发的企业主导型模式：是指通过土地储备机构向企业授权或通过招投标方式选定企业并由政府委托实施土地开发的模式。这一模式则由企业完成包括编制土地储备计划、筹措资金、编制控制性规划、征地拆迁、大市政建设、土地一级开发成本核算等开发工作，仍由土地储备机构进行土地出让底价核算以及委托土地交易中心进行土地交易等工作。而企业主导型模式有两种选择企业的类型，一种类型是由土地储备中心直接授权企业进行土地一级开发，多数地方土地储备机构主要还是委托属于国资委管理的企业，这种方式可以有效节约土地开发成本;另一种类型是通过招投标方式确定土地一级开发主体，由土地储备机构根据土地一级开发项目组织招投标，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，确定开发企业后，土地储备中心与中标开发企业签订上地一级开发委托协议，该类型下具体资格条件的所有企业都享有平等的投标、中标权利。土地一级开发的政府主导市场化运作模式：是指地方政府和企业合作发挥各自的“比较优势”——政府负责:规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则从事:建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等。强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。昆明采取的就是这一模式。但是不管采取何种模式，政府主导都是土地一级开发的发展方向。主要是由于政府为保证土地增值收益不流失，使上地增值收益全部归为政府所有，政府又通过收权方式，将土地一级开发权全部收归政府土地储备机构，同时考虑到政府土地储备机构市场主体资格的问题，在多数情况下，政府土地储备机构委托国有公司进行土地一级开发。受土地储备机构委托参与土地一级开发的国有企业，只能获得固定比例的项目管理费，而不能获得土地增值收益的分成。这也就是“政府主导”土地一级开发的模式。土地一级开发综述：1996年以前由于土地采取协议出让的方式：土地储备工作主要由开发商或用地单位自行进行土地储备和一级开发，开发商或用地单位以协议出让的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和配套基础设施建设后，再开发建设房屋。1999年至2004年是土地一级开发的发展：这一时期是土地一级开发由萌芽走向正规的发展过渡阶段。由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。自从“国土资源部、监察部71号令”出台，经营性用地“招拍挂”制度的实施后，协议出让土地逐渐减少，给开发商拿地增加了难度，提高了门槛，一些开发商开始转向从事土地一级开发，希望通过一级开发的介入，便于在二级市场拿地。其主要任务就是在完成具体地块(生地)的土地一级开发(包括征地、拆迁和基础设施建设等)之后将