收益法在房地产评估中应用.docVIP

收益法在房地产评估中的应用 概述 （一）房地产评估介绍 不同的国家，对房地产估价的解释也是不同的，例如在美国房地产估价被称为“Real Estate Appraisal”,而在英国则被称为“Property Evaluation”,并认为其是“为待定目的的评估不动产之特定权益于特定时间之价值的艺术或科学1在我国则被称为房地产评估，房地产评估是指由专业的房地产估价人员根据估价的目的，遵循估价步骤和程序，依据估价的原则，并选择适当的估价方法，在综合各种条件和因素的情况下，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 1． 房地产估价对象 房地产的估价对象既指具体估价项目中的需要估价的房地产。实践中房地产估价的对象主要有土地，建筑物以及建筑物与土地合一的估价对象2。现实中主要包括九种对象： 无建筑物的土地 有建筑物的土地，（包括建筑物尚未建成的土地） 建筑物，(包括尚未建成的建筑物) 土地和建成的建筑物的合成体 土地与尚未建成的建筑物合成体 已经灭失的房地产 房地产的局部 包含其他资产的但以房地产为主的企业资产 作为企业中的一部分的房地产 在实务操作时不仅要对估价的类型有所分类，还应对该估价对象的基本条件有充分详实的认识。在估价土地时，需要了解该块地是属于生地，还是属于熟地，前者是无开发成本的，而后者是有开发成本的。在评估建筑物时，则需要了解其中建筑物内部的设施，设备的价