房地产开发与经营方向---房地产管理法期末考试重点.docVIP

房地产管理法 第一章房地产管理法概述 0.补充：地产 1）按照土地所有制性质来划分，可将其分为国有土地和集体土地。国有土地即属于全民所有的由国家享有土地所有权的土地，主要是指城市市区的土地。集体土地是指属于农民集体所有的依法由村集体经济组织或者村民委员会经营管理的土地，主要是指由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地及自留地和宅基地等 2）按土地用途划分，可以将其分为建设用地、农业用地和未利用地 3）按照土地地域划分，又可将其分为城市土地、城市郊区土地和农村土地 房地产是不动产的典型形式，具有不动产的基本属性，并毫无疑问地属于不动产的范畴，作为不动产的房地产具有以下主要特征：位置上的固定性、性质上的特定性、使用上的耐用性、价值上的保值性、供给上有限性 房地产属于第三产业，建筑业属于第二产业 广义上的房地产管理法是指调整房地产开发、经营和管理过程中发生的各种社会关系的法律规范的总称。它包括城市房地产管理法与其相配套的一系列法律、行政法规、地方性法规以及相关法规中有关房地产问题的规定。是以《中华人民共和国城市房地产管理法》为核心和基础，包括相关配套法规在内的法规体系。 狭义的房地产管理法仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》 房地产管理法具有以下特征：地域性强、政策性强、部门规章多变化快 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，1995年1日起施行，2007年8月30日修正） 4 房地产管理法的渊源体系 宪法：宪法是国家根本大法，是由国家最高权力机关一句特定立法程序制定的具有最 高效力等级的规范性法律文件. 我国宪法中对房屋和土地所有权作了原则性的规定： A.关于土地所有权的规定 B.关于土地征收、征用的规定 C关于土地使用权流转的规定 D关于土地利用和保护的规定 E关于保护公民房屋所有权、居住权的规定 法律：法律是由全国人民代表大会及其常务委员会制定的效力等级仅次于宪法的规范性法律文件，主要有《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》 行政法规：行政法规是由国家最高行政机关即国务院制定并公布的规范性法律文件，包括条例、规定、办法等 部门规章：部门规章是指房地产主管部门以及中央各部委根据宪法、法律和国务院规定的职责范围，依法制定并发布的有关房地产管理的规范性法律文件，或者指房地产行政主管部门与国务院其他有关部委联合制定和发布的规范性法律文件。 地方性法规：地方性法规是指由省、自治区和直辖市以及省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会根据法律和行政法规制定的适合本地区的有关房地产管理方面的规范性文件 司法解释：司法解释是最高人民法院公布的有关房地产法律、法规具体使用的解释和对房地产案件处理的意见等具有指导性的说明，具有法律的约束力。 其他政策性文件 习惯 第二章土地使用权法律制度 1. 土地使用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和依法处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现，是我国地权制度的重要组成部分。 土地使用权具有以下特征：土地使用权具有派生性、土地使用权具有物权性质、土地使用权通常具有明确的期限 2 我国现行土地制度下，土地使用权的取得方式因土地使用权的类型而异。国有土地建设用地使用权的去的方式主要有出让和划拨两种方式 3. 划拨土地使用权是指通过行政划拨的方式取得的国有土地使用权。 划拨土地使用权具有以下特征：没有明确的使用期限、无需支付土地使用权出让金、不能转让出租和抵押、土地使用权划拨手段的行政性。 4. 出让土地使用权是指土地使用者通过出让方式取得土地使用权并缴纳出让金。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让土地使用权的法律特征主要有以下几个方面： （1）出让主体的唯一性：土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的，它只能是国有土地的所有者——国家。 （2）出让方式的步骤性：土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行。 （3）出让内容的限制性：土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。 （4）出让程序的法定性：土地使用权出让属于要式法律行为，土地使用权出让方和受让方要依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用权出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。 *与划拨土地使用权相比，出让土地使用权有以下特点： （1）有偿性：通过出让方式取得的土地使用权，土地使用权人要与代表国家的土地管理部门签订出让合同，并支付土地使用权出让金