黑龙江省发展物流地产SWOT 分析与对策的研究.docVIP

黑龙江省发展物流地产的SWOT分析与对策研究 许红 夏暎 摘要：SWOT分析是指对组织内优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、外部环境机会(Opportunities)与威胁(Threats)的分析。本文拟对黑龙江省发展物流地产进行SWOT分析，并以此提出发展物流地产的对策与建议。 所谓物流地产是开发商以赢利为目的,根据顾客的需求，选择合适的地点，投资、建设所需的现代物流设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间,通过产权转让、出租和物业服务等方式提供的专业化物流设施不动产，包括与物流业务相关的房地产以及配套物业设施。所投资开发的物流设施主要包括物流园区、物流基地、物流中心、配送中心、分拨中心以及物流仓库等形态。 我国十大产业调整和振兴规划中物流业调整振兴规划确定了振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。物流经济催生物流地产，我国经济发展带动了物流业规模迅速发展，物流园区建设被纳入到许多城市的发展规划之中。 《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出整合现有交通运输、仓储等物流基础设施，重点建设哈尔滨龙运物流园区、黑龙江华风物流园区、哈尔滨新香坊物流园区、哈尔滨空港物流园区、齐齐哈尔综合物流产业园区、大庆综合物流园区、佳木斯东港综合物流园区、牡丹江综合物流园区等区域性、国际性物流基地。[1]这为黑龙江省物流地产的发展提供了良好的契机。 黑龙江省发展物流地产的SWOT分析 1、优势(Strengths——S) （1）以省会城市哈尔滨为代表的都市圈物流地产优势凸显 哈尔滨市地处东北亚地区中心，位于哈大经济带和绥满经济带的交汇处，是欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是东北地区北部的经济和交通枢纽中心，是全国对俄国际物流枢纽基地，为东北亚国际物流重要节点城市是国家物流业振兴计划的区域性物流节点城市重要的战略地位，四通八达的交通运输网，商贸中心、物流中心、工业中心、科研中心的地位更加突出，物流地产需求巨大。 （2）物流地产土地低成本优势 相比住宅地产和商业地产，物流地产开发成本要低得多。由于物流产业在经济开发、资源整合、优化环境等方面的基础地位，其用地获批较易，从而降低商家的谈判成本；而且物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格比城市中心区低，我省位于祖国的边陲，土地价格也大大低于中部发达省份，同时，物流地产可规避由于国家对房地产市场宏观调控所导致的商家利益受损，从而保证了开发商获利水平。 2、劣势(Weaknesses——W) （1）缺乏对物流观念充分正确的认识。受观念、技术及政策等因素影响，我省物流地产较经济发达省份起步晚，未受到足够重视，这在很大程度上制约了现代物流产业的发展和经济社会的发展。大力发展物流地产业，进而推进我省现代物流产业的快速发展，是我省经济发展的客观需求和必要条件，是非常必要的。 （2）物流技术和设备落后，功能不全。物流配套设施的好坏，直接关系到物流活动的效率。信息技术在物流领域中应用程度普遍落后，目前我国物流与信息与计算机技术脱节，物流产业缺乏现代网络技术的充分支持；而且物流设施设备的自动化水平相对较低，专业化服务程度低。 3、机会(Opportunities——O) （1）国家政策层面的支持和鼓励。2012年2月，财政部、国家税务总局也联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，规定对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。2012年5月31日，国家发改委、证监会等12部门联合下发了《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》，其中明确提出，支持民间资本投资运输、仓储、配送、分拨、物流信息化以及物流园区等领域的物流基础设施建设，并在土地政策和融资环境上给予物流企业更多的优化支持，其中包括“完善民营物流企业融资担保制度，发展物流业股权投资基金，积极支持符合条件的民营物流企业上市和发行债券等”。两项利好政策的相继出台,给物流地产行业带来新的希望。 （2）电子商务市场发展蓬勃，亟需现代物流仓储设施的支撑与配套。目前，我国的互联网使用者人数为5亿人，预计到2015年，网民数字将达到7亿人以上，使我国成为全球拥有最大网民人口的国家。互联网现已成为国人消费体验的一部分，不论是直接从网上购物，或是利用互联网搜寻货品资讯和比较价格。以2012年11月11日光棍节一天的销售数字，中国最大的购物网站淘宝网及其在线的