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我国房价收入比研究  杨红旭 近期，围绕社科院蓝皮书事件，国内关于房价收入比的事又闹得沸沸扬扬。实际上，为了衡量快速上涨的房价与人们住房消费能力之间的关系，近年来，17%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。但是从近几年开始，房价收入比开始持续上涨。在目前我国创建和谐社会的特定历史背景下，有必要深入分析和研究我国的房价收入比情况。 一、房价收入比的计算方法和衡量标准 1、房价收入比的计算公式 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。计算公式如下。 房价收入比 2、房价收入比的衡量标准 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。，房价收入比新建住宅的、也有旧有住宅的，价家庭收入住宅按平方米由于统计困难，439元增加到2008年底的15781元，城镇居民人均居住面积由1980年的3.9平方米增加到2008年底的29.1平方米（预估），2008年比1996年的17平方米，增加了71%。 随着经济增长和居民生活水平的提高，居民对于居住条件改善的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003年之后，我国商品住宅（包含经济适用房）价格水平增速偏快，从1996年的每平方米1604元，上升到2008年的3677元，上涨了129%。 与此同时，随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入也保持了较快增长，从1996年的4839元到2008年的15781元，上涨了226%。在上述三组数据的基础上，我们可以算出1996—2008年全国的房价收入比情况（见图1）。 图1 全国房价收入比情况 数据来源：国家统计局网站 CRIC中国房地产决策咨询系统 从上图可以看出：1997—2003年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比保持了一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史最高水平。2008年虽然城镇人均居住面积仍然持续提高，由于房价趋于稳定，房价收入比出现明显下调，为6.78。 2、十大典型城市房价收入比情况 除了全国总体的房价收入比情况，我们还统计了以北京、上海等为代表的十大典型城市2001—2008年的房价收入比情况。见下图。 图2 北京房价收入比情况 图3 上海房价收入比情况 图4 广州房价收入比情况 图5 深圳房价收入比情况 图6 杭州房价收入比情况 图7 厦门房价收入比情况 图8 武汉房价收入比情况 图9 重庆房价收入比情况 图10 天津房价收入比情况 图11 沈阳房价收入比情况 从图2—11可以看出以下两个方面的情况：首先，各城市房价收入比2001-2007年间明显上升，北京的房价收入比由9.55增加为13.09；上海由6.7增加为11.25；广州由6.49增加为12.09；深圳由5.85增加为13.15；杭州由3.51增加为9.86；厦门由5.41增加为13.22；武汉由5.14增加为8.89；重庆由3.07增加为5.15；天津由4.41增加为9.34。其中，沈阳的房价收入比走势比较特殊，是因为前几年城镇居民人均可支配收入较低，近两年收入增幅很高，超过房价增幅。 其次，许多城市2008年出现了房价收入比下降的现象，特别是前期房价上涨偏快的上海、广州、深圳等城市。2008年这些城市人均可支配收入依然快速上涨，但房价趋于稳定，于是房价收入比有所回落。 图12 2007-2008年10大典型城市的房价收入比情况 数据来源：各地统计局网站 CRIC中国房地产决策咨询系统 从图12可知：房价收入比的地区分布不均衡，以2007和2008年为例，以上海和北京为代表的一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上。排名第一的厦门2