开发企业土地增值税清算要点解析2014年第六届房地产业财税.pptVIP

8-1-1土地增值税的核定征收情形 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 8-1-2核定征收率 核定征收率具体为: 1、普通标准住宅为3%。 2、除普通标准住宅以外的其他住宅为5%。 3、除上述(1) (2)项以外的其它房地产项目为6%。 核定征收率从2011年3月1日起执行。 8-1-3核定征收的缺陷 经测算，以上核定征收率对应的增值率及销售毛利率如下： 当征收率为3%时，增值率11.1%，毛利35.07%； 当征收率为5%时，增值率20%，毛率40.21%； 当征收率为6%时，增值率25%，毛率42.77%； 谢谢大家！ 电话QQ：370045777 开发企业土地增值税清算要点解析2014年第六届房地产业财税高分论坛 甘肃方正税务师事务所 方斌国 注册税务师 电话 QQ:370045777 土地增值税清算各方的责任 企业：申报项目情况 履行清算申报 鉴证机构：对清算的真实性、完整性、合法性审核发表意见 税务机关责任：主管税务机关 税务稽查机关 清算结论 补退税款 相关人员的责任 特殊业务土地增值的征税免税 免税行为：前提是应征而给予优惠。 股权转让（案例） 搬迁处置（案例） 合作建房（案例） 企业重组（说明） 不征税行为：违法转让集体土地使用权 股权转让： 甲公司由股东A、B投资设立，从事仓储业务，2013年末整体评估后资产总额2000万元：包括货币资金150万元，应收款项50万元，房屋建筑500万元（原值200万元），无形资产——土地使用权1300万元（原值500万元）；负债1500万元，净资产500万元，其中：资本金1000万元、未分配利润-500万元。A、B与乙地产企业股东C公司签订股权转让合同，将持有的甲公司股权转让给C，转让价格5000万元，分析是否涉及缴纳土地增值税。 股权转让案例分析 交易的双方及标的物分析； 相对于甲公司权属是否发生变化并取得收入； 政策规定：（国税函[2000]687号） 条件变化：持续经营、转让后吸收合并、转让95%。 分析结果： 搬迁处置案例分析 某工业企业在L市区，从事电缆线的生产，因污染即新规划，政府动员整体搬入园区，补偿政策为原址土地按评估价补交15%土地出让金，土地属性变为开发用地，变性后转让给丁开发公司开发房地产。土地面积120亩，账面原值1200万元，净值500万元，评估价每亩500万元，交土地出让金9000万元，转让价格每亩600万元，可转让100亩，计60000万元。分析是否免税。 搬迁处置案例分析 业务分析（分解），是否为自行转让房地产 法规政策：条例 细则 财税2006 21号 结论： 合作建房案例 甲单位拥有土地使用权10亩，由于资金问题，经审批与乙企业合作建房，共同立项审批建造某项目，约定分配开发产品，项目完工建筑面积15000平方米，甲单位分配7000平方米用于办公，乙企业分得8000平方米，销售其中6000平方米。项目用地成本3900万元，开发建造成本5213万元，假设为一个成本对象。甲分的房产是否免征土地增值税。 合作建房案例分析 业务属性分析：权属转移还是共同资产划分；与以物易物的区别 政策规定：财税1995 48号 新地税2014年第1号 分析结论：审核要点 企业重组 企业重组的方式：法律形式的改变 债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立 税收政策：财税1995 48号 财税2006 21号 财税2013 3号 琼地税函【2010】414号 2014年第9号 新疆2014年第1号 分析结论：原理来讲收益为实现不征 收益实现投资房地产要征。 成本对象与土地增值税清算单位 成本对象及其确定（会计制度、税法规定） 清算单位 分别计算、核算增值额 成本对象及其确定 会计制度规定 税法规定 3-1-2清算单位与成本对象 清算单位的不同理解（计算单位 清算对象） 关于清算（计算）单位的确定：细则第八条 国税发2006 187号 国税发2009 91号 甘肃省：甘地税函发[2006]206号 独立建筑 成本对象 其他省份：江苏省清算单位为对象，计算单位为成本对象 山西省以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。 重庆市以土地规划或