2010年6月合肥万和·新城广场市场分析报告商业部分.docVIP

2010年6月合肥万和·新城广场市场分析报告（商业部分） Mall 全称Shoppingmall，属于一种新型的复合型商业业态。特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心 空置率 开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。 REITs 房地产信托投资基金的简称，是国际上重要的房地产投融资方式。REITs通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，购买房地产项目,并由专门投资机构经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。 底商 指住宅的第一层、第二层。一般住宅的第一层、第二层销售较为困难，价位也较低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。大盘社区因为住户多，投资风险小，底商率先得到投资者青睐。 市场调查与研究 前言：合肥商业市场背景研究 商业地产发展的标准 区域板块市场分析 区域项目解析 商业地产发展程度的衡量标准——新商圈 城市新的商业业态的丰富性，成就了城市新商圈。新商圈的发展通常被用来描述新兴商业地产项目对周边商业氛围的营造程度。 新商圈的分类： 复合型商业建筑 主力形态以百货店和购物中心为主 专业市场 一方面整合城市产业，另一方面在城市市场发展过程中进一步专业化、市场化 商业街区 以不同类型的商业街，步行街为城市新商圈相成的市场主体，将居住区与商业区有机的结合在一起 交通节点 以良好的交通条件汇集人流，为一些城市的地铁、铁轨、立交桥作准备 商铺聚合 在一定体量的社区、风景名胜区等人群聚居地以不同类型、承载不同功能 西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系 人均GDP小于1100美元 城市化水平在25%以下 人均GDP从1100到2000美元 城市化在45%以下 人均GDP从2000到4400美元 人均GDP在4400美元以上 城市化70%以上 商业处于农业经济相匹配的原始状态 商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障 商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等 超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力 2010年合肥人均GDP预计达到43.09万元 合肥商业地产市场生机蓬勃 2004年，国购广场、白马服装城 2005年，新都会环球广场、元一时代广场、ＣＢＤ中央广场、易初莲花 2006年，金地??88街西班牙体验式情景商业街 2007年，沃尔玛入驻温莎杰座 合肥商业地产市场生机蓬勃 2008年，华孚城隍庙，信地??城市广场 2009年，新天地国际广场，万达广场 2010年，金地??1912，松芝万象城，之心城 总结 从合肥商圈的分布状况来看，除了原有的长江路、淮河路步行街、城隍庙等商业圈外，还有元一SHOPPINGMALL、新鸿意环球广场、百大CBD、三里庵家乐福等等大型购物中心，还有安徽大市场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等服装购物广场，还有长江批发市场、红旗建材市场等建材市场。以及即将涌现的万达广场，信地城市广场，松芝万象城，之心城等都是合肥新一代商圈的生力军！ 那么我项目如何把握？ 小结 市场调查与研究 前言：合肥商业市场背景研究 商业地产发展的标准 区域板块分析 区域项目解析 整体区域分析 区域板块分析 整体区域项目 和平广场板块 本案 万达广场 紫云府 恒盛豪庭 新东城 御景湾 金恒蓝岸 铭座大厦 周边生活配套 市2院 上海华联 华安保险 中国电信 中国联通 工商银行 和平路门诊部 和平广场 苏果超市 合肥大药房 中国邮政储蓄 加油站 中国银行 和平路小学 建设银行 新华书店 三河酒家 农村科技银行 碧水明珠会所 合家福 网络会所 日之惠超市 大通路集贸市场 区域社区分布 恒盛豪庭 紫云府 新东城 盛景名苑 隆庭家苑 裕园小区 宝业 绿苑东区 宝业 绿苑西区 力天大厦 金恒蓝岸 御景湾 和平苑 华业苑 园丁禾小区 区域配套现状： 小型的商业和沿街底商林立，但没有大型商圈的建立。 教育资源丰富： 大通路小学，和平路小学 商业配套缺乏档次：区域内商业形态主要是沿街底商为主，而档次较低。 公共配套基本完善：市2院、同仁关怀医院、、瑶海区人民政府等政府部门入住，区域的生活和工作便利性较强； 旅游游乐资源：和平广场、带来了市区内的短期旅游人群； 休闲娱乐资源：网络会所，假日酒店，洗浴休闲 景观资源，和平广场。 整体区域分析 市场调查与研究 前言：合肥商业市场背景研究 商业地产发展的标准 区域板块分析 区域项目解析 整体区域分析 区域板块分析 内部需求主导