房地产开发公司“--项目”可行分析报告.docVIP

吉林省江河房地产开发有限公司东丰分公司 “御水丹堤小区”项目分析 一、项目建设的市场及市场定位 １、根据吉林省人民政府《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，各单位均不能再集资建房。因此，实行住房制度改革方案以后，人民群众必须通过购买商品房来满足日益提高的物质生活要求；房地产业已成为与人民生活密不可分的支柱产业。 ２、当前东丰县正在进行的城乡换颜、观音寺等多个棚户区拆迁改造，随着拆迁工作的进行，被拆迁户增加，房地产的需求也随之不断升温。东丰县房地产业已进入一个稳步发展的阶段。 ３、东丰县改造的顺利施行，县区长住人口将持续增长，住房的需求量也将会加大。 ４、各家商业银行对房地产市场的投入的加大，特别是住房按揭贷款业务的持续开展，老百姓买房从以前的梦想变为可能。再加上房改存量补贴的兑现，更增加老百姓的购房欲望。 综上所述，目前我县商品房有很大的市场需求。 5、“御水丹堤小区”项目主要针对普通收入家庭住房条件所准备的，价格定位在每套约13万元至100万元左右，这对目前普通收入的家庭及工薪阶层家庭的主流（特别是公务员家庭）负担并不很大。通过银行按揭贷款付款，每月仅需千百元左右，经济压力相对较轻。因此该项目市场面相对较宽，房屋销售前景较好。 二、项目概况及地段、建设条件 项目概况及地理位置： 1、御水丹堤小区御水丹堤项目位于东丰镇滨河路，是东丰镇内的枢纽位置，一类黄金地段，地理条件优越，交通十分便利，一直是众多开发商力争的黄金开发宝地。 2、“御水丹堤小区住宅楼共61栋，分两期开发，全部为框混结构，共 25栋，工程总建筑面积24.17万平方米，其中：门企房30228.41平方米，住宅189289.64平方米、车库23573.21平方米、公寓1120.48平方米。 三、项目实施的组织及实施制度 １、“御水丹堤小区”住宅楼项目由吉林省江河开发有限公司东丰分公司组织开发。 吉林省江河房地产开发公司成立于二00七年一月二十九日，在吉林省工商行管理局注册登记，企业注册资金1000万元。总部设在长春，地址：长春市南关区南岭大街168号。有吉林省建设厅颁发的中华人民共和国房地产开发企业资质证书，证书编号JFD－A0599。 江河房地产开发有限公司是一家以房地产开发、城市基础设施建设为主的大型开发企业。总公司现有固定职工115人，其中高中级技术人员27人，高中级管理人员30人，一般管理人员58人。 公司在长春相继开发改造了中泰商务、鼎成公馆、丽水小筑、多彩人家、江河公馆、中泰大市场，后在大安市独立开发安泰明珠花园项目，东丰县独立开发御水丹堤商业住宅项目，下设分公司有：吉林市分公司、大安市分公司、东丰县分公司。 ２、“御水丹堤小区”住宅楼项目的计划建设进度 2010年7月，完成了一期项目的前期工作和征地工作。 2010年11月，组织一期工程招投标、选定施工单位。 2011年10月，一期全部竣工，交付使用。 2011年7月，组织二期工程招投标、选定施工单位。 2012年8月，二期全部竣工，交付使用。 四、经济效益分析 １、销售价格 ａ、住宅：经调查该地段其它房开公司现有商品房住宅平均销售价格约为2230—3380元/ M2。测算该项目成本，并用市场比较法估价。预定该项目住宅平均销售价格2850元/ M2，车库3700元/ M2。 ｂ、商铺：经调查该地段其它房开公司现有商品房一楼商铺平均销售价格约为4000--6500元/ M2测算该项目成本，并用市场比较法估价，预定该项目商铺在保守测算时，平均综合销售价格（含1楼商铺、2楼商场、车库）为2850/ M2。 2、售房计划 ⑴营销方案： 从2010年8月起，通过报纸、电视、电台等媒体同时对社会全面推出，让消费者首先了解“御水丹堤小区”商业住宅楼项目的设计特点和地段优势，感知和认同“御水丹堤小区”商住楼项目的风格品位。 ⑵销售方案： 从2010年10月正式对社会预售商品房，从市场因素分析，预计2012年完成全部销售，详见销售收入计划表。 五、投资测算及资金筹措 1、经测算，其投资概算为人民币5.5亿元。 2、资金来源：向从银行申请抵押贷款1.5亿元，吉林省江河开发有限公司东丰分公司自筹4亿元。 3、自筹资金说明： （1） 金星房开公司注册资本1000万元。 （2） 其余资金为房屋销售滚动运行。 投资计划及资金筹措计划表 单位：亿元 总投资 5.5亿 1、银行贷款 1.5亿 2、自筹资金 4亿 3、售房款 7亿 六、经济效果评价 总利润＝总产值-总投资 总产值