成本策划——从经营视角前置成本控制.pdf

MINGSOURCERESEARCH明源研究 ■ 文 ／闲人居 了房地产开发项目的成本大格局：虽然设计费占房地产 开发项目全过程费用的比例不大，一般只占建安成本的 成本策划是个舶来语，可以说是日本企业成本管 1．～2％j但设计对工程造价的影响却可高达75％以上。 理的代表模式。简言之，成本策划相当于从经营战略 因此，从经营的角度而言，要通过成本控制来实 的角度来系统分析企业成本。对于房地产企业而言， 现经营利润的最大化，必须打破传统设计先行的成本 成本策划是前置成本管理，实现成本 事“前”控制的 管理模式，寻求成本管理手段的进一步前置，从运营 一 种重要的管理方式。但 目前，中国房地产企业对于 战略的视角进行成本策划。可以说，从经营层面而言， 成本策划这一管理手段的运用还基本处于空白。那 成本策划是经营活动开始的必须步骤。 么，房地产企业是否需要成本策划?成本策划的具体 思路又如何? 成本策划的具体思路 成本管理是否必须设计先行? 成本策划是一个系统工程，要求成本管理人员 具有成本管理、设计、实施、采购等综合素质。具体而 — 直以来，地产企业的成本管理都始于设计图纸 言，成本策划是指在设计的前端，成本管理人员站在 出来之后。在房地产企业成本管理人员的意识里，多 企业经营战略的高度，根据项目的定位及成本总控 目 数人认为成本需要设计先做，只有有了设计图纸，算 标，整体分析、规划项目在设计、施工等各个环节的成 了工程量，才能计价、估价；少数人认为，至少有概念 本配置，提出成本策略。成本策划通过前置 目标成本 设计，才能估价，才能估算，成本同样还是需要设计先 的管理方式，解决的是经营的问题，做与不做的问题， 行：只有很少的人认为，没有设计之前需要先做成本的 以及准备如何做的问题。 测算、规划。 从成本体系上看，目标成本前置，就是成本策划 成“本管理必须设计先行”早已在成本管理人员 阶段 (也即可研成本阶段)，这个阶段一定要与企业战 的意识里根深蒂固，从来没有人质疑，也从来没有人考 略完整结合，才能在方向上把控正确。后面的责任成 虑：没有设计图纸是否也能开始成本管理? 本、动态成本乃至最后的决算成本这一系列管理链条 没有设计图纸是否也能开始成本管理?答案当然 的存在才有意义，无效成本才有可能减至最低。 是肯定的，这就是我们本文将要谈到的成本策划。 成本策划究竟如何去具体施行?下面我就以某地 产公司一个博物馆项目的成本策划为例，为大家具体 成本策划是运营的需要 阐述成本策划的思路及步骤。 第一步：了解需求，弄清项目最终要达到的目标 从过程上看，房地产企业的价值链呈漏斗形，即 成本策划之前，我们首先需要明确投资方对博物 越往运营前端成本控制的空间越大，对利润产生的影 馆的需求，以及最终希望达到一个怎样的目标。也即 响也越大。譬如，在房地产项目运营中，设计阶段决定 弄清这个项目的边界条件：花多少钱，达成怎样的效 MINGSOURCEREALESTATEACAD