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浅谈中国个人住房贷款的证券化 09705班 0907534073 唐云花 摘要：近几年来,我国房地产市场不断升温,个人购房热情空前高涨,住房贷款需求也飞速增长,自1998年启动住房抵押贷款以来,个人住房贷款规模年均增长率接近30%。截止到2005年年末,个人住房贷款余额己达到1.84万亿元,占GDP比重的10.2%。随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，如个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致了商业银行的风险增大。2001年加入世贸组织后，提高我国商业银行的资本充足率和盈利能力变得非常紧迫，与此同时金融的竞争加剧，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式，这是大势所趋。但是与住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品，这是以中国建设银行作为试点单位的，从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。接下来我国就在这条道路上不断的摸索着，使住房抵押贷款证券化不断的带动我国经济的发展和促使社会的稳定、进步。 关键词：个人住房贷款，资产证券化，防范 我国个人住房贷款证券化的必要性 1.住房抵押贷款证券化有利于分散银行的流动性风险。商业银行发展贷款证券化可以优化其资产负债结构且能增强各商业银行资产的流动性，从而达到降低和分散抵押贷款风险的目的，扩大房地产交易市场。但是由于个人住房贷款余额在不断的上升导致商业银行的资金来源越来越趋于短期，银行很容易就出现流动性不足，并且陷入资金金周转不良的状况，从而导致银行出现流动性危险。 2.可以弥补房地产业资金缺口.我国房地产开发商大多数进行的都是短期投资，开发房地产物业的主要目的是用于出售而不是自己消费。因此，购买者的购买欲和支付能力就成为房地产开发商能否尽快偿还银行贷款缓解资金压力的关键因素。近年来，国内市场上房地产价格与买主有限的购买力形成强烈的反差，房价收入比远远高于国际公认的水平，国际上房价是家庭年收入的3至5倍，而我国的房价是家庭年收入的7至12倍；这对于房地产商的资金运转能力提出了很高的要求。但发展住房抵押贷款证券化对我国房地产业却有着重大意义，不仅可以增加银行的住房信贷资金来源和筹资渠道，提高了银行自身的信贷能力，而且住房抵押贷款券化解决了住房贷款长期资金运用和存款资金短期来源的矛盾，形成了银行资产的良性循环。 3.促进住房抵押市场的规范化发展。在住房抵押贷款证券化过程中，通过设计标准化的住房抵押贷款购买准则，发行标准化的住房抵押贷款证券，有利于促进住房抵押资料的标准化进程，同时也可以促进证券市场的发展。住房抵押贷款证券实行浮动利率，以未来现金流作为偿付基础，具有流动性强、收益高、风险低的特点，有较高的投资价值。发行以住房抵押贷款资产为担保的证券，满足了很大一部分投资者的投资需求，对完善我国金融体系有重要作用 4.有利于促进资本市场健康发展。有利于融资工具的多样化资产证券化靠信用增级吸引投资者与传统融资方式大不相同它会增加我国资本市场上融资工具的可选择性。发展证券化融资能促进资本市场的现代化和与国际资本市场接轨资产证券化要求有一个完备、规范的制度环境包括税务制度、财会制度、信用评级制度、金融担保制度等资产证券化还要求有一批高素质的金融专业人才所以推行证券化有利于促进资本市场的现代化我国是一个资金短缺的国家努力提高抵押支持证券的信用级别在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一而且在证券化过程中与国外的评级公司、担保公司都会开展合作所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。 二、我国个人住房贷款证券化所面临的问题 1.房地产市场的产权关系尚未理顺制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 明晰的房产权是进行住房抵押贷款的基础，也是进行贷款证券化的基础。目前我国城镇居民住房的产权形式大多尚未理顺。近几年来，有些地方建设与出售给居民的准商品房，其中政府有土地、政策上的投入，因而享有部分产权。由于政府、开发商和居民三者所占的产权比重很难界定，这就造成了房地产市场上的房屋产权处于不完整状态。这样，在违约情况下处理房屋以保护贷款人相关利益的基本问题就难以得到解决。这种产权不明晰的情况长期存在，会间接影响到住房抵押贷款一级市场的需求。 2.发起人实施证券化的动机不强烈制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 虽然中国工商银行和中国建设银行均向中国人民银行和银监会提交过住房抵押贷款证券化的方案，其他商业银行都没有积极实