土地发展权制度国际比较与借鉴_马韶青.pdfVIP

第 卷 第 期 大 连 大 学 学 报 年 月 土地发展权制度的国际比较与借鉴 马韶青 北京中医药大学　人文学院，北京　 摘　要：土地发展权的国际实践对于中国构建科学的土地发展权制度具有重要的经验借鉴价值。论文对英国土地 发展权国有化制度、美国土地发展权的征购和移转制度、法国法定上限密度限制制度，以及台湾地区的容积移转 制度等国际主流模式，作了系统而深入的比较分析。这四种模式既在立法依据、设置背景和法律性质上具有相似 性，又在权益归属、适用范围和实现方式等方面各具特色。中国应充分借鉴这些经验做法，以立法形式确立土地 发展权，明确土地发展权的归属，构建土地发展权流转制度。 关键词：土地发展权；国际实践；比较；借鉴 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： 收稿日期： 作者简介：马韶青，女，中国社会科学院法学博士，北京中医药大学人文学院法律系教师，主要从事经济 法学研究。 当前，随着工业化和城市化的快速发展，中国 格。土地开发许可的申请符合都市计划后，管理部 土地资源供给瓶颈问题突显，土地粗放式经营方式 门会评估开发前后土地使用价值的差额，并征收相 已难以为继，迫切需要改革现行土地管理模式，设 应的土地发展税。最后，获取土地发展权。已经获 置土地发展权制度。土地发展权是一项可与土地所 得土地开发许可并缴纳土地发展税的，即获得土地 有权相分离而单独处分的财产权利，在发达国家已 发展权。英国土地发展权国有化制度的实施效果不 形成了较为成熟的运行机制，其在明晰土地开发权 尽如人意。1954年，保守党执政后，否定了土地发 利、保护土地所有者权益均衡和保护耕地与生态平 展权国有化制度，将土地的开发价值重新归还给土 衡等方面发挥了重要作用。他山之石，可以攻玉。 地所有者。此后，由于工党和保守党的经济政策立 土地发展权的国际实践对于中国构建土地发展权制 场差异较大，土地发展权制度几经反复。尽管如此， 度具有重要借鉴价值。鉴此，本文选取英国、美国、 英国土地发展权实现了与土地所有权的分离，成为 法国、台湾等国家和地区作为考察对象，对其在土 一种新的可单独处分的权利，打破了20世纪之前土 地发展权实践方面的经验与教训作深入地比较分析， 地权利设置重心只关注静态土地权利的传统 。总 提出构建中国土地发展权制度的政策建议。 体上看，英国土地发展权制度具有一定的公平性和 可行性，为解决各国城市化发展中人口与土地的矛 一、国际土地发展权制度的实践 盾提供了一种可行的途径。 （一）英国模式 （二）美国模式 1942年，英国《尤斯沃特报告》首先提出了土 20世纪中后叶，为缓解城市扩张、人口增长与 地发展权这一概念。1947年，《城乡规划法》规定土 土地供给之间的矛盾，美国确立了土地发展权征购 地发展权归国家所有，土地所有人或其他任何人进 和土地发展权移转两种运作方式。 行土地开发，必须向国家购买发展权 。土地发展权 土地发展权征购，指美国政府出资购买土地所 的实施程序一般包括三个步骤：首先，申请土地开 有者手中的土地发展权。土地所有者卖出土地发展 发许可。任何人对土地进行开发，或改变土地使用 权后，虽然可以继续耕种土地，但无法改变土地的 性质，都必须申请土地开发许可，并且，其开发和 用途。购买土地发展权的公共资金需经州立法院或 改变均