2011年写字楼市场调研报告.docVIP

写 字 楼 市 场 调 研 报 告 （2011） 2011-11-17 市场分析 市场环境 一线城市市场：　 西安写字楼市场分析 西安写字楼市场过度的竞争和分布区域不均衡长期低迷　 城北：近年来发展的重点，随着各项设施的成熟，西安北客站的投入使用、市政府的北迁，西安城市中心开始向北移动，城北成为迅速崛起的区域。城北写字楼物业开始崭露头角，彰显新行政中心的区域地位。城北的写字楼主要是沿未央大道分布有经发大厦、中登大厦、第五国际、凯鑫国际、新时代广场、MAX未来等近20多个写字楼。 城南：便捷的交通和浓郁的商业氛围，成为众多成长型公司和外来企业的主要聚居地，但不管是从数量上，还是从规格上，都大大逊色于高新区和城北。写字楼项目长安国际、广丰国际、老三届世纪星大厦等 高新区写字楼市场分析 　　随着企业的发展，愿意构筑自己的写字楼，随着中国经济的发展，由原来加工业逐渐的更新，经济的转型，会逐渐进入楼宇经济，大量的服务类企业会出现，他们需要的是办公场所。现在正在租用写字楼的业主，将来也是购房的需求方。　 　  4）市场情况： 高新核心区供应量相对不足，以品牌发展商为主，成为价格和价值的“峰值区”。高新发展新区写字楼应量逐步减少，价格在8500-14000元/㎡，成为未来主市场供应区域，成为写字楼的紧缺市场。 5）租赁现状 高新区写字楼体租金水平较低。相比成都、重庆等城市甲级写字楼租金80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金中高，如长安国际租金为85元/㎡/月。 高新区写字楼租金水平 80元/㎡/月以上 主要位于高新区中心，硬件、配套、物业水平田头高，具备一定标志型形象的综合型写字楼 50-70元/㎡/月 分布比较分散，具备专业外型和产品硬件设施，强调产品性价比和运营低成本 50元/㎡/月以下 建成时间较早，硬件和服务相对落后 三、个案分析 1、都市之门 1）都市之门概况 2）都市之门户型配比： 类别 面积 套数 比例 写字间 128㎡ 112 70% 328㎡ 32 20% 679㎡ 16 10% 绿地领海大厦 项目介绍：项目位于高新区锦业路1号高新管委会西侧，由2栋写字楼构成。商务写字间3.9米层高；6部高速电梯；100:1车位配比；写字楼面积在76-258平米之间；公摊27%； 2011年10月10日开盘，150平米写字间销量较好，以私营企业购买租用为主，均价12000，销售量约70%。 　　　　　　　　　 2 绕城高速 曲江新区板块 均价9000-12000元/平米 西高新板块 均价9000-15000元/平米 钟楼 高新区CBD、二次CBD 写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技路、锦业路沿线 小寨 二环 曲江会展CBD 写字楼主要分布在曲江会展中心周边，省高院附近为主 城南板块 均价10000-15000元/平米 城南板块 写字楼主要分布在环城南路以南，太白南路以东，太乙路-曲江路以西