房价快速上涨现象的实证研究——以浙江省为例.pdfVIP

2010年2月 海南大学学报人文社会科学版 Feb．20lO 第 28卷 第 1期 Humanities SocialSciencesJournalofHainanUniversity Vo1．28No．1 房价快速上涨现象的实证研究 — — 以浙江省为例 徐冯璐 (浙江金融职业学院金融系，浙江 杭州 310018) [摘 要]论题运用协整检验和脉冲响应分析了房价的主要影响因素。实证结果显示：房价存在 自 我强化的正反馈，房价上升与房地产投资和房地产开发贷款快速增加并存 ，而这显然违背供大于求导致 商品价格下跌的经济学规律。这一结果说明，房地产市场中可能存在结构型泡沫、地价型泡沫、资产型泡 沫和需求型泡沫。增强市场理性预期、建立预警机制等比单纯打击房产投机商更为有利。 [关键词】房价；泡沫；协整检验；脉冲响应 [中图分类号]F293．3 [文献标志码】A [文章编号]1004—1710(2010)01—0074—06 1998年以来，中国房地产业进人了一个新的增长周期，房地产市场 日益成为人们关注的焦点，尤其是 房地产价格问题。国内外学者也对此作了一些研究：Abaraham，Jesse和Hendershottu将住宅真实价格表 示为就业率变化、真实收入增长、真实建筑成本变化、通货膨胀率以及真实税后住宅抵押贷款利率等经济 变量的函数，得出结论认为美国中西部和东南部的城市住宅真实价格稳定性好，而沿海城市波动性更强。 Wheaton[2根据经济周期中的基本变量和房地产价值联系，确立了基本经济变量在房地产价格模型中的 地位。王维安和贺聪 对房地产价格与货币供求的关系加以经验描述，建立房地产价格的货币市场一般 均衡模型，分析了房地产价格变动对货币市场均衡的影响。姚远 根据 2004年各省相关横截面数据，运 用人均可支配收人增长率、建筑成本增长率、空置率三因素对房地产价格增长率进行实证分析，指出要控 制房价过快增长，必须从影响房屋供求的人均可支配收入、房屋建筑成本出发。李宏瑾 用全国各省市 的面板数据实证分析了房地产市场、银行信贷与经济增长之间的关系，结果显示，房地产开发贷款和个人 住房贷款强有力地支撑了房地产市场的价格，然而，房地产市场的发展对经济的拉动作用不是非常明显。 黄健柏等 基于向量 自回归模型的方差分解 ，完整地描述 了我国房价与地价的相互关系，认为土地 出让 制度改革虽然导致地价的快速上升，但对房价的影响非常微弱，不是近年来房价上涨的根本原因。比较 而言，研究成果中利用全国性的统计数据较多，区域研究相对较少；通过实证计量的方法揭示房价与其他 经济变量关系的较多，而从中挖掘房地产市场中存在问题的较少；从宏观经济或政策层面上分析较多，结 合市场心理等微观层面的分析较少。本文选择浙江省作为典型案例，从不同视角实证分析了居 民人均可 支配收入、房地产开发投资、房地产开发贷款和居民储蓄存款余额与房价的关系，从中发现房地产市场中 存在的几大泡沫。 一 、 模型构建、指标设定与分析方法 (一)模型构建及指标设定 房价根本上取决于供求关系，其中，人均收入和居民储蓄存款是与房屋需求相关的主要因素，而房地 产开发投资和房地产开发贷款是与房屋供给相关的主要因素。与一般的生活必需品相比，房地产市场的 [收稿 日期】2009-08—28 [作者简介】徐冯璐 (1980一)，女，浙江舟 山人，浙江金融职业学院金融系讲师，浙江工商大学工商管理学院 2007级博士研究生，主要从事房地产金融研究。 74 徐冯璐 ：房价快速上涨现象的实证研究 需求收入弹性相对较大 。我 国有学者 利用 1992--1997年全 国住宅市场截面数据，测算出房地产市场 的需求收入弹性为 1．2。因此，本文将居民人均可支配收人作为浙江省房屋价格的关键变量。关于房地 产开发贷款和房地产开发投资对房价的影响，从供求决定价格这一经济学基本原理分析，笔者认为房地 产开发贷款和房地产开发投资的增加，意味着房屋供给的增加，这会