房屋登记的效力及其制度完善.pdfVIP

2010年第 1期 青 海 社 会 科 学 2010年 1月 No．1，2010 QinghaiSocialSciences January，2010 房屋登记的效力及其制度完善 杨宏云 赵玉俊 【摘要】房屋登记具有房屋物权的公示公信效力。要对房屋交易安全进行切实的保护，就必须完善 现行的房屋登记制度。制定统一的不动产登记法、设置统一的登记机关、明确登记机关的审查义务、确立 房屋租赁登记制度，是 目前亟待解决的重点。 【关键词】房屋登记；公示公信；交易安全 【中图分类号】D923．2 【文献标识码】A 【文章编号】10o1—2338(2010)0l—O171—04 一 、 房屋登记的效力分析 物权作为一种绝对权，其义务主体为不特定的一般人，相对于作为相对权的债权而言，它的主体、 客体及内容更有必要为一般社会公众所了解。基于此，物权需要通过一定的方式表达出来，即物权的 公示制度。该制度主要来源于不动产登记制度。房屋作为重要的不动产，其登记具有公示力、公信 力。 房屋登记的公示效力，是指房屋物权发生变动时，必须将房屋物权变动的事实通过一定方法向社 会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。如果不动产物 权的变动不采用一定的公示方式昭示于众，则不动产物权归属不明，必将有害交易安全。我国 《物权 法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”这一规定从原则 上规定了不动产物权应当公示，公示方法为不动产登记。不动产登记的主要 目的在于公示，即通过登 记向公众公开不动产物权归属以及变动情况，使其了解特定物权，使第三人在参与交易时有一个识 别、判断物权的客观标准。物权公示，最根本的作用是给物权的各种变动提供统一的、有公信力的法 律基础。不动产登记的公示力，对物权人来讲，发挥着确定物权归属的作用，它使不动产物权能够按 其意志发生设立、转移、变更以及消灭的效力；对第三人而言，登记则使他们知悉物权归属以及变动情 况，帮助他们了解谁是真正的权利人、物权是否设有负担等情况，为其将要发生的法律关系提供法律 基础，从而维护交易秩序和交易安全。物权公示使物上权属之状况公之于众，明确权利的归属，起着 定分止争的作用，不论对所有权还是他物权而言，都使义务人负有不侵犯物权的义务。物权公示制度 在权利归属上的宣示功能，对于保护物权人的利益、稳定财产关系，具有重要的秩序价值。物权公示 所具有的另一个重要功能是权利正确性的推定效力，即推定力。即以不动产登记薄上所记载的当事 人的权利内容为正确的效力。一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否 认有时也会因主客观因素的影响导致两者不一致的情形出现。此时，从不动产交易安全和登记的公 示公信效力来讲，都推定登记薄上记载的权利是真正的权利，即使登记物权存在错误，在有相反证据 否定前，法律也推定该物权的真实性。 房屋物权登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实 证明登记记载的房屋物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律 本文为江苏省法学会、江苏省人大立法项目《城市房屋登记行政法律问题研究》的成果之一。 l71 仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，不动产登记簿所记载的权利被推定为真 正的权利，并基于登记的公信力，即使登记错误或者遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易 的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。房屋登记公示的推定力是推定登记记载的权利人 享有该权利而为物权交易创设新的权源起点；而公信力是推定力的运用形式，它在推定力的基础上附 加善意的要件，即信赖登记，故而公信力负载着法律上的价值意义，其限定和指明了推定力保护的对 象。推定力和公信力的结合治愈了物权变动中的权利瑕疵，是对 “无论何人皆不能将大于 自己的权 利让与他人”这一罗马法原则的扬弃，强化了法律适应现代社会生活的能力，有利于不动产交易安全 的保护。通