已售公有住房专项维修资金管理问题探讨.pdfVIP

2010年第5期 经济研究导刊 No．5，2010 总第79期 EC0N0MIC RESEARCH GUIDE Sefi＆INo．79 已售公有住房专项维修资金管理问题探讨 冯 慧，倪晓军 (清华大学 房地产管理处，北京 100084) 摘 要：随着我国住房制度改革的进行和国家法制化建设的发展，目前已形成了住宅共用部位及共用设施维修 管理体系。住宅专项维修资金的管理虽然日趋完善，但是在已售公有住房专项维修资金的管理上仍然存在诸多不明 确因素，关于资金所有权人的规定已经不适合现行房改政策，并且在设账、分摊和续交等问题上需要进一步完善。 关键词：已售公有住房；专项维修资金；管理办法 中图分类号：F293．3 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2010)05—0082—02 随着住房制度改革的进行和周家法制化建设的发展，目 的50％；1998年管理办法规定，个人按购房款的2％缴纳，单 前已经基本形成了以 《物权法》、物《业管理条例》和 住《宅专项 位从售房款中按 20％(多层住宅)或 30％(高层住宅 )的比例 维修资金管理办法》为指导的住宅共用部位、共用设施维修的 提取；2007年管理办法规定，个人按当年房改成本价的2％缴 管理体系。 纳，单位从售房款中按20％(多层住宅)或30％(高层住宅)的 1994年国务院发布的 《国务院关于深化城镇住房制度改 比例提取。 革的决定》(国发[1994143号)确定了住房商品化、社会化的改 已售公有住房专项维修资金的归集方式源于特定的经济 革 目标，提出 “把各单位建设、分配 、维修、管理住房的体制改 背景。在住房制度改革之前，城镇住房一直作为福利的一部分 变为社会化、专业化运行的体制”，并指出 “楼房出售后应建立 提供给职工居住，由于资源的严重不足，当时的首要问题是解 共用部位、共用设施的维修基金”。在实施国发I1994143号文 决住房困难，居住的舒适性和配套设施的完善程度在很长一 件的过程中，各地虽然对维修基金的缴纳标准等提出了明确 个时期内都无法得到满足。同时，大部分住房在出售时都面临 要求，但是对于如何管理和使用维修基金一直缺乏明确的规 着基础设施老化、年久失修等问题。要求在售房款中提取维修 定。1998年，为保障住房售后的维修管理，建设部发布了 住《 资金的出发点体现了房改过程中原售房单位对于所售住房在 宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下称：1998 维修历史欠账的补偿和所承担维修承诺的折现，避免因维修 年管理办法)，其中对已售公有住房的缴纳主体 、缴纳标准和 资金的缺乏导致居住条件的恶化。 权利主体给出了统一的规定。2007年 12月 10日，原建设部、 但是以售房款为基数按比例提取专项维修资金的做法存 财政部以 165号令发布了 住《宅专项维修资金管理办法》(以 在一定的不合理性，特别是对于老职工、老旧住房。在福利售 下称：2007年管理办法)，新办法与 1998年管理办法相比除 房的过程中，房改成本价本身并不考虑房屋的基本情况，而是 了在将 “维修基金”变为 “维修资金”和量化了业主决策办法之 通过购房人工龄和房屋折旧率来调节房价，l丁龄越长、房龄越 外，还明确了维修资金的分摊方式。新办法进一步明确了商品 长，房价越低，从而导致提取的专项维修资金总量减少。但是， 房专项维修资金的归集 、管理 、使用办法，但在已售公有住房 房龄越长，对维修资金的需求越大，与实际提取量正好相反。 专项维修资金的管理上，新办法在归集方式和权利人上仍沿 此外，售房单位提取的维修资金本身也是对于购房人的一种 用原办法，在分摊方式上除考虑了建筑面积份额之外增加了 附加福利，而实际上售房单位维修资金提取总额却