略论建筑物区分所有权之成员权.pdf

摘要 建筑物区分所有权制度的“三元论”已经为大多数国家采纳，我国吸取了 这种观点。成员权、专有权和共有权是建筑物区分所有权的三个组成部分，三 者紧密联系，不可分离。建筑物区分所有权制度解决了现代高层建筑带来的产 权矛盾，成员权制度能很好维护区分所有权人的共同利益。我国《物权法》和 有关司法解释对成员权做了规定，但仍然有许多需要改进和完善之处。 本文除导言和结语外，共分为四个部分。 第一部分是对成员权含义与性质的分析。通过对建筑物区分所有权制度发 展历程的考察，文章指出，成员权是指业主基于同一建筑物所有权关系而享有 的权利和承担的义务。关于成员权的性质，文章在对不同观点进行分析的基础 上，指出成员权是兼具有物权性和身份性的一种新型权利。 第二部分是对成员权内容的归纳。成员权是兼具权利和义务为一体，其权 利主要包括参与制定规约权、表决权、选举、监督和解除管理者的权利、请求 权等，这些权利的目的在于保证业主能顺利参与到管理组织中，表达自己的意 志，维护自己的权益。业主的义务主要包括参与管理的义务、分担管理费用的 义务和缴纳维修资金的义务等。分担管理费用是业主的法定义务，是维护业主 利益的必要条件，此外，文章提出应该建立完善的管理费用缴纳和管理程序， 保证管理费用及时缴纳和安全。 第三部分是对成员权主体和权利限制进行分析。成员权主体就是业主，就 业主的范围而言，可以分为所有权人和准业主两大类，如此划分有利于避免成 员权主体缺位情况的发生。成员权既是一种权利，也是一种义务，所以应该对 其权利进行必要的限制。在行使成员权过程中，不能侵犯他人的合法权益，应 该遵守管理规约，业主大会或者业主委员应该拥有一定的惩罚权，保证对成员 权的限制，维护其他业主的权益。 第四部分为完善成员权的立法建议。具体包括：根据建筑物区分所有权制 度传统和实践需求，我国法律应该用“成员权”代替“共同管理权”，有利于构 建完善的成员权制度。同时将共有分为全体共有和部分共有两类，并且对共有 与专有的界限作出明确规定，独立构造和产权登记作为区分专有和共有的要件； 应该明确赋予业主大会、业主委员会的诉讼地位，在业主大会决议中，设置保 I 护少数业主权益的法律制度，规定少数业主可以基于自己的利益，向法院起诉 撤销业主大会的决议；从法律制度上规定小区车位、车库“首先满足业主需要” 的认定条件，即规定小区车位、车库配备必须达到一定的比例，按规定的比例 提供车位、车库是开发商的责任；在车位、车库的交易过程中，本小区业主享 有车位、车库的优先购买权。小区的共有车位属于全体业主共有，其使用、维 护和处理，应该由业主大会决定。 关键字： 成员权； 区分所有权； 共有权； 立法完善； 限制 II Abstract The triadic theory of the ownership of apartment building system has been accepted by most countries. Our country has introduced this standpoint. Ownership,common ownership and membership are three parts of the ownership of apartment building.The three parts are closely connection and undivided.The ownership of apartment building system solves the contradiction of property right which brought by high-rise buildings.Membership system may preserve the condominiums