住房公积金贷款的担保方式研究.pdfVIP

住房公积金贷款的担保方式研究 阿 娜 (内蒙古自治区住房资金管理中心，内蒙古呼和浩特010010) 摘 要：分析研究了担保人信用担保、抵押、质押和置业等住房公积金贷款担保方式，并阐述了其规 避贷款风险的有效性。 关键词：住房公积金贷款；担保方式；规避风险 中图分类号：F832．4；F293．3 文献标识码：A 住房公积金贷款是一种政策性贷款，住房公积 房”担保贷款；从担保的形式来看，有阶段性担保与 金贷款是运用归集的住房公积金发放的贷款，其资 全程担保；从担保的责任方式来看，有一般保证与连 金来源是职工个人和单位缴交的住房公积金，贷款 带责任保证。从目前的操作来看，实际上存在以下 对象是住房公积金缴存职工。随着房价的迅速增 几种担保方式。 长，住房公积金贷款规模不断夸大，贷款风险也逐渐 1．2．1连带担保。担保公司提供全程连带保证，即 显现。抵御风险有多种方法，其中比较重要的就是 购房或换购住房的居民向有关银行申请贷款时，由 采取切实可行的担保方式，既方便缴存职工又能最 住房置业担保公司为其提供连带保证责任。 大限度地规避公积金中心的贷款风险。 1．2．2 阶段性连带保证。即担保公司在当事人办 1 住房公积金贷款的担保方式 毕交易过户，领取产权证、土地证之前，由担保公司 为了适应缴存职工的条件、经济因素、时政情 就购房人向银行的借款作连带信用担保，银行将贷 况，各公积金中心采用的担保方式不尽相同，各中心 款支付给卖方。 不同时期采用的担保方式也不同，或者提供多种可 1．2．3全程一般保证。即置业担保公司只承担一 供选择的担保方式。借款人要依据具体情况，在公 般保证责任。借款人向银行申请贷款时，由置业担 积金中心指定的一个或者多个担保方式中选择其中 保公司向银行提供一般的保证，同时银行要求借款 一种，当然有些情况下，还选择组合担保方式，以此 人将其个人房屋提供给银行作为履行还款义务的担 达到规避风险的最佳状况。 保。当借款人不能清偿债务时，由银行将抵押物的 1．1 自然人保证担保方式 处分权转让给担保公司，在担保公司代为清偿债务 自然人保证担保方式是在特定的历史背景下产 之后，担保公司取得担保物，并通过处置担保物受 生的。住房公积金贷款是从房屋实物福利分配转向 偿。 货币分配的一个转型。之前都是各个单位给职工分 1．3抵押担保方式 配住房，以此方式解决职工的住房问题，但这样情况 1．3．1抵押现有房产等财产。抵押的财产应当符 下房屋产权大部分都是单位的，个人只有居住权，没 合我国《担保法》第34条、第37条的规定。抵押财 有房屋的产权。在这样的情况下，让职工找房产抵 产范围限于：①抵押人所有的房屋。②抵押人依法 押是很困难的。在住房公积金建立初期，缴存住房 有权处分的国有土地使用权、房屋。抵押人所担保 公积金的单位都集中在行政、事业和国企，工资收入 的债权不得超出抵押物的价值。抵押物的剩余土地 比较稳定，人员流动性也不大，所以缴存住房公积金 使用年限应高于贷款期限3年(含)以上。抵押人和 自然人可以做信用担保，并缴纳一定数额的保证金 抵押权人应当签订书面合同，并到房地产行政管理 和在偿还期内限制借款人和保证人支取所缴纳的住 部门办理抵押登记手续。抵押人的行为足以使抵押 房公积金。这