宁波“宁盛”慈溪嘉丽中心项目市场研究推广策略.ppt

GDP和固定资产投资快速增长，投资环境良好，经济保持稳健的快速增长 城市化进程发展迅速，区域市民消费力强劲 区域价值：慈溪城市正中心，核心CBD，延续商业、区位双重属性成就区域优越气质 城市知富阶层是慈溪中高客群显要特征 慈溪公寓价格提升较快，租金回报稳定 GUANLIAN TIYI 关联提议 减压中心的设立 JIANYAZHONGXINDESHELI 除了一般的桑拿按摩之外，还提供一些消除疲劳或 发泄压力的地方。静态的如图书房、 动态的如出气中心等。 GUANLIAN TIYI 关联提议 50个国际卫星/网络电视 WUSHIGEGUOJIWEIXING/WANGLUODIANSHI 还可以与法国FASHION TV结合， 作为指定播放点。 YINGXIAO CIXU 营销次序 先私人酒店，再写字楼，后商业 XIANJIUDIANZAIXIEZILOUHOUSHANGYE 项目推盘计划 项目推广计划依据产品类别划分为三期，以环环相扣形式进行三次销售冲击。 第一波：私人酒店 结合与杭州湾五星酒店合作，通过前期项目宣传，强调嘉丽中心私人酒店之优势与稀缺性，提高项目价值认可度，吸引慈溪高端客户“收藏”本案产品。 产品建议：进行精装修包装销售，装修价格约2500元/ M2，主力面积为45－60 M2。 去化顺序：按楼层进行从低到高的销售控制 第二波：甲级商务空间 利用公寓产品形成市场销售氛围，在公寓产品去化率达到75%以上时，推出办公产品，以公寓产品已购客户作为重点推介对象，展开一系列SP活动，利用人脉营销，短期蓄势，快速去化本案办公产品。 产品建议：产权分割最小面积控制在40－60 M2之间，主力面积控制在70－80 M2，但在项目定位上可以整层或半层去化。 去化顺序：按楼层进行销售控制，控制中间楼层的销售，鼓励销售底端与顶端楼层，同时注意南北去化比例。 第三波：奢侈品长廊 当项目外立面初现端倪时，进行商业部分的招商宣传，利用招商成果，吸引市场高度关注。考虑到本案商业部分案量不大，可使用“欲擒故纵”之计，从侧面进行商铺销售，往往会收到更好的销售业绩。 产品建议：引进三―五家国际知名单店，建立商业部分的市场高度。为了日后项目整体运营的考虑，建议将二、三层商场，以层为单位进行销售，保证日后经营的可持续性。 去化顺序：优先考虑商场购买，沿街商铺可作适当保留，以待价格调整，创造高价值。 1、工作准备期： 为项目整体启动作充分准备，明确各合作单位，确定合作酒店、进行户型调整、案名确定，项目VI系统确定等。同时开展销售人员的准备工作，选择公司销售精英，进行前期个案专训。 2、销售导入期： 以合作酒店的确立为宣传着入点，进行项目全方位包装宣传，以高姿态进入市场。 3、前期积累期： 在售楼处搭建完工入住后，立即开始着手前期的客户积累工作，为本案的成功开盘奠定基础。在此阶段，启动“湾流会名流俱乐部”，以会员形式吸引杭州湾酒店高端客户加入，同时邀请慈溪商政名流加入，提升该会气质，拔高项目形象。 4、蓄势调整期： 在前期的客户积累进行了一段时间后，根据客户反馈情况对价格、销售策略、销售方式、媒体宣传计划等各方面进行调整，以达到最佳销售状态。 5、内部认购期： 开盘前一个月进入内部认购期，同时样板房正式对外开放，以样板房形式给客户带来私人酒店的高贵感受。开盘前二周正式办理内部认购手续，力求一周内将前期积累的客户认购完毕，剩余一周时间对内部认购阶段的认购情况分析调整，以及时调整销售策略，为开盘的顺利销售打下扎实的基础。 6、销售扩张期： 内部认购后，正式开盘，全面进入销售阶段。此阶段销售以鼓励老客户推介新客户的方式开展，进行人脉营销，往往会在慈溪这类城市收到较好的效果。在前二个月销售高峰期尽力扩张销售业绩。 7、强势销售期： 从第三个月起，利用新一轮的广告宣传、现场促销等各种媒体、销售手段进行项目推广，继续保持良好的销售状态。 8、扫尾清盘期： 在销售额达九成后，项目进入结尾工作，完成预定的销售任务。 分阶段销售工作计划 价格预测 本案产品为三类产品， 因此也从三个方面进行价格预测，结合周边项目及慈溪整体市场情况，本公司预测价格为： 私人酒店： 均价11000-12000元/㎡ 甲级商务空间： 均价10000-11000元/㎡ 奢侈品长廊： 均价12000元/㎡ 其中沿街商铺：均价22000元/㎡； 一楼商场：均价20000元/㎡； 二楼商场：均价8000元/㎡； 三楼商场：均价3000元/㎡。 客源定位·私人公寓及办公产品 客户基本情况 收入状况：家庭年收入50万以上。 客户来源：慈溪市区以及周遍经济基础较好的县镇。 阶 层：当地私企业主、企业中层以上管理人员、公务员等。 年 龄：28