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房地产金融 香港开放REITs对内地房地产市场的影响 □张俊宇 朱辉 2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信 而且还把REITs最高负债比例由30%提升到45%，这 托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地 两个政策其实也为内地房地产商提供了一个融资和 产投资信托基金（REITs）投资海外房地产的限制，房 套现的渠道。REITs作为一种房地产金融创新的工具 地产基金可以投资于全球各地的房地产。此举对于内 对投资者的吸引力，再加上香港证券市场严格的监管 地房地产行业来说，将是借用海外资本发展房地产业 与审查无疑会对内地房地产市场的规范起到巨大的 的绝佳机遇。在目前内地法律政策不完善、建立REITs 推动作用。 条件不成熟的背景下，香港放宽投资海外房地产限 第一、市场对REITs的期待程度非常高，在资本 制，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产 市场上REITs有较强的吸引力，REITs可以为内地的 项目，实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香 房地产企业开辟一种全新而稳定的融资渠道。从最近 港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基 在在新加坡上市的几个REITs来看都得到了投资者 金（REITs），然后注入其在内地的商业地产项目在港 的积极认购，最低认购达到发行量的5倍。2004年年 上市，从而可以缓解内地房地产企业在中央收缩“银 底，香港房地产投资机构领汇基金上市，当时市场认 根”以后造成的融资困难问题，为内地房地产企业提 购非常热烈，超过 125%的认购率。REITs之所以受到 供了一种新的融资渠道；而且以内地房地产项目为标 市场的如此欢迎主要是因为其收益来源是房产租金 的的房地产投资信托基金（REITs）在港上市，要接受 和基本增值，而且有专业的基金经理会让REITs收益 香港证监会的监管审查，可以进一步规范内地房地产 能力提升，增加它的价值，因此回报率比较稳定；其次 市场的发展。 REITs可以在证券交易所上市，因而流动性比较强；另 一、香港开放REITs对内地房地产市场的促进作 外REITs的投资组合都是一些成熟的房地产项目，能 用 有效地分散投资组合风险。 香港证监会在2005年修订 《房地产信托投资基 第二、REITs为内地房地产企业不仅开辟了一条 金守则》，主要是撤销了REITs投资海外物业的限制， 全新而稳定的融资渠道，而且可以降低房地产企业的 2006.2期 总第302期 52 房地产金融 整体融资成本，节约财务费用，在不提高公司资产负 第一、内地物业以REITs到香港上市，目前仍有 债率的情况下优化公司资本结构，分散房地产企业经 许多法律规定不完善的地方。比如会涉及到比较多的 营风险，有利于公司的持续发展。目前我国房地产商 产权问题。REITs是以收购物业经营获益的模式进行 的资金70%来源于商业银行贷款，过高的资产负债率 操作的，产权转让是最为核心的环节，而这一环节内 既增加了银行系统的风险，同时也使得房地产商背负 地没有任何法律条文的保障。按照目前内地的相关法 了沉重的财务负担，并且非常容易受到国家宏观调控 律，通过抵押或者证券化形成的不动产的产权转移很 和金融政策变动的影响。内地房地产企业利用REITs 可能不会受到法律的保护，也就是说REITs所购买下 在港上市不仅可以减少利息支出，减轻财务负担，而 的不动产很可能不具备真正法律意义上的产权资质。 且可以通过对房地产项目的细分有效的分散各种系 对于投资者而言，他们的目的在于通过集资购买不动 统性和非系统性风险。 产并进行经营而获利，但如果连最基本的产权转移都 第三、REITs作为一个房地产金融创新的工具，可 不能得到法律的保护，那么所谓投资回报也就无从谈 以减少房地产市场