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策划知识讲义大纲 策划含义 策划的三个阶段 1、点子 2、创意 3、策划 策划历史的发展 商务策划的种类 战略策划 生态策划 管理策划 融资策划 营销策划 战略策划 公司战略是资本家意思的一种表现形式，所以，公司战略必须服从资本家的兴趣和素质。 公司战略的基础四个部分； 资本家的价值观、基本素质、资本基础。 社会大背景的发展趋势、得出产品生命周期的结论 资本的生长方向与方式 资本生长过程中应配套的公司生态环境。 战略策划的影响 战略策划，以资本发展为核心和主线，决定公司未来行为、增长模式、项目内容、融投资方案、管理结构、营销策略等的选择，这应是公司战略的价值观。 战略策划方向 专业化 多元化（综合化） 地区化 全球化 公司战略转型 软硬度 （b） 冷热度 公司多元关联度（一业为主多种经营） 二、生态策划 公司的界有三种；1、公司管理界 2、公司决策界 3、公司参与界 分别对应着 1、核心层企业 2、 紧密层企业 3、松散层企业 公司界之内的商务形态称为公司内生态； 公司界之外的商务形态称为公司外生态。 公司的界与接点 外接点；（1）供（2）销 A、硬体公司，是指决策界与管理界完全重叠的公司。 B、软体公司，是指决策界决策界大于管理界，即资本控股投资范围大于管理权涉及范围。 热体公司，是指那些公司内接点与外接点经常处于联系状态的公司，可以经常体现出管理决策的效果。 B、冷体公司，是指那些内接点与外接点不经常处于联系状态的公司。 三、融资策划 1、融资种类 1、股权融资 2、招商融资 3、贷借款融资 4、BOT融资（政府融资） 债券发行 6商品赊销 四、管理策划 制度原则 1、权力是中心 2、利益是核心 3、划小核算单位 4、制度也有辈分之分 5、粗与细 6、会议制度 7、制约与程序 组织机构 1、董事会 2、经理办公室 3、行政办公室 4、财务部 5、下属企业 工资与职工待遇 1、工资刚性 2、分钱还是分物 3、工资含量 4、办公费 其他计划 1、短期计划 2、中长期计划 3、美味不可多用 4、管理出效益 策划人的知识结构 哲学知识 （1）思维体操 （2）联想器 （3）多面镜 二、商务概念 （1）商务理论概念 （2）宏观经济最新解释概念 （3）微观经济最新解释概念 三、社会结构知识 （1）政府与政治 （2）教育与学校 （3）宗教与民政 等等 四、行业结构知识 1、基础型行业 2、主干型行业 3、新兴行业 五、法律与政策知识 1、基础类 2、专业类 3、本业类 六、项目分析技术 七、经营管理技术 1、加盟连锁制 2、矩阵管理式 3、股份合作制度 OK策划模式 Y X 策划人具备的十种素质 学以致用 2、入木三分 3、 因势利导 4、举一反三 5、一触即发 全心投入 7、百折不挠 8、经验老道 9、 博闻强记 10引人入胜 策划十种方法 1、移植法 2、重点法 3、逆向法 4、铺垫法 5功能组合法 6、分解招商法 7、瞬间补缺法 8、王牌创造法 9、顺势取利法 10以利换为法 项目策划知识 房地产市场调查与研究 市场调查的重要性 二、市场调查的主要类型 服务于房地产投资方向决策的市场调研 （1）、宏观环境调查研究 1、政策法规 2、房产经济指数 3、城市规划 4、区域人口特征 （2）房产产品调查研究 在售楼盘资料统计 区域市场分析 新盘汇总分析 （3）置业消费者需求趋势调查研究 （4）品牌调查研究 B、服务于房地产项目于运作的市场调研 项目定位调查研究 置业消费需求研究 竞争楼盘研究 产品测试调查研究 社区配套设施与功能需求测试 建筑类型与容积率之间的匹配关系 房屋格局、面积与各功能区的分割 对精装修的意见与个性化实施 朝向、采光与居室功能之间的关系 特定需求的价格定位研究 C、服务于市场推广与销售的市场调研 1、楼盘媒体宣传分析（1在售项目进行统计2主要媒体投放量进行统计） 2、销售现场调查 3、业主满意度调查 三、房地产市场调查的主要形式 A、访问法 1、答卷法 2、谈话法 3、电话法 观察法 1、直接观察法 2、实