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汉阳大道140 号地块土地 价值分析及市场前景研究 二00 三年8 月 武汉桥建集团企划部和营销部共同实施 1 汉阳大道140 号地块土地价值分析及市场前景研究 一、 总说明 （一） 目的 为平抑土地拍卖制度所带来的房价上扬，武汉市土地拍卖中心近期加大了拍 卖土地供应量。根据公司土地储备计划，以及公司高层对挂牌土地的初步了解， 特委托企划部和营销部对汉阳大道 140 号地块做更深入的调查论证，以便充分认 识其土地价值（包括商业价值和住宅价值），并为公司是否参与竞拍提供基本决 策依据。 （二）主要方法 由于时间较紧，本次调查对全国现有商业形态和武昌、汉口的高档住宅部分 的调查采用网络方式，没有一一去现场调查；对汉阳规划方面的资料在查阅相关 部分电子政务网外，也查询了相关统计年鉴，未去相关部门咨询；针对住宅部分， 仅对汉阳现有部分可能竞争对手做现场调查和咨询，针对商业部分，仅对武汉代 表性的大型商场做了现场观察，对汉阳大道和鹦鹉大道的商业气氛做了亲身感 受，没有详细统计人流和调查其经营效益；针对汉阳居民的消费习惯问题，只在 调查过程中对了少量口头调查，没有进行正规抽样和书面调查。调查及讨论时间 共 5 天。 （三）调查和讨论人员 李厚甫、马婕、张国良、郭华梁、周小靖 二、 武汉市房地产发展态势 （一）政策动向 1、土地拍卖和贷款限制制度将拉动房价稳步、渐进上扬。这两年政府对房地产 市场一直处于不断的规范过程中，土地拍卖制度的实施和贷款限制制度的推 出均刺激武汉市的房价加速度上扬，但由于开发商原有储备用地还有一定存 量，这种房价的上涨是渐进式，不是飞跃式的。 2 、 城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。在居住郊区化口号流行 2 2 年之后，政府开始关注城市“空心化”现象，加大了旧城改造的力度，成片 区、成规模的旧城改造正在形成，城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在 形成。 3、政府对高档房地产的控制力度将加强。由于房地产价格的上涨速度已经超过 老百姓消费能力的上涨速度，经济界已经出现“泡沫”和“非泡沫”的两种 争论，但从政府政策导向看来，对房地产的整体调控力度在加强，特别是高 档项目面临的压力将增加。 4 、经济适用房在房地产经济中的地位暂时不可动摇。为了满足大多数工薪阶层 的购房需求，在不断推行土地市场化的同时，建设部也一再强调经济适用房 的开发比例必须达到年开发总量的 30 ％，其对高档房价的冲击和平抑作用不 可低估。 （二）经济状况 （以下数据资料，均来自武汉市2002 年统计年鉴） 1、国民经济持续增长，房地产消费步入平稳期。自 2000 年起，武汉市人均国 内生产总值就已经超过2000 美元，并保持每年 8 ％的增长速度，经济学家认 为这将是一个城市房地产进入平稳发展期的主要经济指标，也是万科看好武 汉发展前景的原因之一。此外，从中国房地产热点城市近两年的房地产发展 状况和国民收入的对比状况看，一旦一个城市的房地产消费热情被调动起来， 其房地产发展速度将超过收入增长速度（有人说是泡沫，事实上是收入高速 增长的高收入阶层的推动作用）。 2 、城镇居民消费由生存型向享受型转型。武汉市城镇居民可支配收入逐年增 加，购买力旺盛，恩格尔系数呈下降趋势，它说明居民生存型消费期结束， 小康舒适、享受型消费趋势凸显，而住宅消费自然会成上升趋势。 3、在居民总体收入水平增长的同时，不同家庭之间的收入差距呈扩大趋势。统 计年鉴称，武汉城区 10％的最高收入家庭，其