推盘策略讲义20100620.pptVIP

推盘示意 一期推盘 一期推盘 二期推盘 三期推盘 四期 推盘 四期 四期 五期 推盘 一期 推盘 根据各楼座等级，从低到高顺序依次推出； 根据工程进度，保证条件好的楼座在项目形象较好的阶段推出，保证销售价格的整体提升； 6-8#靠近道路、高压走廊和医院，楼座资源相对最差。根据销售情况，酌情推出。如销售势头火热，则作为补充推盘，如销售势头平淡，则通过折扣促进销售速度。 营销策略 6-8# 市场环境考虑 在制定推盘方案时，应严密关注同一时间段内区域二手房放量情况，避免在二手房某种产品集中放量或井喷的同时，与本项目所推售产品重叠，产生冲突，分流项目客源。 3、区域二手放量动态 各期推售情况总表 时间 销售 周期 推售楼栋 销售 面积 套数 工程进度 同期或预期市场情况 推售主力户型 08.11—09.01（3个月） 一期 A-1 23654.8 226 A、D区主体4-7层 B、C区基础 1、市场低迷、量价齐跌，暖市政策出台但效果不明显，各项目纷纷打折促销 2、区域供应以两居、三居为主，其中冠城名敦道低价推出小户型精装公寓及SOHO A-2 11516.08 216 60以下零居为主 A-3 14655.59 276 合计 49826.47 718 　 09.04—09.07（4个月） 二期 D-23 29792.28 336 A、D区主体12-24层 B、C区1-5层 1、楼市小阳春，成交量与去年同期相比大幅攀升，90/70、二套房贷政策松动 2、区域内以美利山、珠江帝景、金都杭城为代表的项目降价促销后成交大幅增长 88两居/89小三居 D-25 19864.32 224 D-22 19864.32 224 合计 69520.92 784 　 09.11—10.01（3个月） 三期 B-8 19274 270 A、D主体封顶 B、C区6-10层 区域内小户型基本销售一空，珠江帝景、禧福汇尾房以90-116两居、121-180三居为主 76-86两居 B-10 23520 280 84-86两居/161四居 合计 42794 550 　 10.02—10.05（4个月） 四期 B-9 20160 200 A、D立面落成 B、C区封顶 基本为老项目后期供应，新项目以万科蓝山为代表，以160平米以上三居为主 84-86两居/161四居 B-11 29730 336 87-89两居/88小三居 合计 49890 536 　 10.06—10.11（6个月） 五期 B-12 29730 336 A、D区入住 B、C区安装\绿化工程 竣工验收 区域内珠江帝景后期、万科蓝山销售大部分，广渠门外10号地虽有可能上市，但供给有限，整体供给量下降，同时本项目交房二手房90平户型大量上市 87-89两居/88小三居 C-16 12496 112 86两居/136三居 C-19 10250 56 183四居 合计 52476 504 　 10.12—11.04（5个月） 六期 B-13 19793 224 全部现房 区域新增项目较少，主要有广渠门外10号地，广渠路15号地，整体供给量下降，且新项目为期房，本案已为现房 87-89两居 C-20 10250 56 183四居 C-21 25402 168 143-156三居 合计 55445 448 　 11.05—11.07（3个月） 七期 C-17 23380 168 全部现房 房地产市场健康发展，区域需求旺盛，因土地稀缺供给出现不足 136-143三居 C-18 19010 112 168三居 合计 42390 280 首城国际整体推盘策略： 综合市场因素和产品力竞争力，实现综合利润最大化 风险评估 4 存在政策风险产品，先行销售——由于公建类项目立项多为办公或商业，以住宅形式销售存在诸多不稳定性，随时可能受到政府政策的打击或波及，特别是近期政府已出台此类相关政策，打击对象明确，因此在制定推盘策略时，对于此类产品应首先考虑，先行销售，以规避销售风险。 风险评估 案例解析 合立方 主要产品构成：2栋50年产权公建loft，1栋平层住宅 产品特点：LOFT户型通透，布局合理紧凑，区域稀缺，价 格提升空间大； 平层产品为经济三居，区域供应量较大价格提 升高度有限。 推盘解析：放弃利润最大化，规避政策风险 先推LOFT后推公寓 loft产品，50年办公立项，且面临较多后期改造，多项操作皆为政策擦边球，抗打击性远远小于住宅 LOFT LOFT 平层住宅 推售策略：风险最小化，保障实现收益 练习 D 次干道 城市主