武汉新区住宅用地享乐价格研究.docVIP

武汉新区住宅用地享乐价格研究 范例，并对其做出预测，为新区的合理规划、利用资源、配置资金等方面的问题的研究起一个抛砖引玉的作用。 1.2研究思路 本文的基本研究思路是通过预测使用土地的预期收益，反推土地出让价格。具体在本文中表现为预测武汉新区用于居住的房地产价格，反推该区土地拍卖时出让 价格。笔者认为根据土地的用途，如住宅，来预计土地的未来所有者一一房地产开发商利用这些土地所能够得到的收益，推算它们愿意为此付出的土地成本，即政府 可回收的土地出让金的这种方式是可行的。采用这种方式是基于开发商对房价的预期决定了土地拍卖时房地产开发商出价的这种认识。 首先应用土地估价方法分析。土地估价的方法包括收益还原法、市场比较法、 乘J余法等。在有开发价值土地的估价中，主要应用剩余法，即利用其开发后预计获得的总收益扣除其开发和正常利润，其剩余值就是土地上所能提供的土地价格。在 应用剩余法对土地进行估价时，首先应确定该土地的最高、最佳使用方式，之后确定其未来的最佳利用程度，估算开发完成后的总收益，而后估算这块土地开发总成 本。这样就可以运用公式计算出地价，其公式是: 土地价格二预计综合开发收益一更新或开发总投资一投资利润 若该地块用途为建造商品住宅或办公楼等，可用公式表述为: 土地价格=楼价一建筑成本一其它费用一税金一正常利润 由于在公式中土地价格、建筑成本、费用、税金等因素，都是刚性的，正常利润一般为行业平均利润，因此楼价就是决定土地价格是最能动的因素，据此我们可 以得出楼价决定地价的结论。 其次应用城市经济学理论分析。土地虽如空气、阳光一样是一种自然物，但却 有价格，是因为土地的投入可以得到超过成本的报酬，即地租的存在。西方布局学在对城市各个功能区进行分析的时候引入了杜能所创立的、建立在比较利益原则基 础上的圈层说与级差地租理论，认为企业愿意支付地租的高低并不取决于他本人的财力，而取决于他因占用这个有利位置的土地能增加多少收益。因此，当企业主把 他的企业配置在特定地点时，他支付地租的能力取决于用这里每平方米土地可能增加的收益，用公式可表述为: 支付地租的能力把企业配置在特定位盖可望获得的收益一把企业配置在边际位置可望获得的收益企业占用土地面积 由此我们同样可以得出土地收益决定了土地价格，即在房地产市场中楼价决定了土地价格\n的应用范围作一个介绍，研究并分析享乐价格模型在预测时可能存 在的问题，并提出问题的初步解决方案，为以后的研究打下理论基础。 本文的第三部分为数据描述部分。根据本文的研究内容和目的，对武汉市房地 产市场作一个细分，明确研究的对象;其次，在借鉴其它模型变量选择方式的基础上，确定了研究的思路和框架，根据武汉的现实情况，从建筑特征、区位特征、环 境特征等三方面属性出发，初步筛选研究中所需的住宅特征变量，并定义变量的赋值方式，确定亿房网上房地产供应商提供的住房建筑特征数据、武汉数字地图提供 的区位信息以及武汉年鉴是研究数据的主要来源。 第四部分为数据处理部分。在对数据分析的基础上，选择因子分析法、加权等 方式对数据进行处理，使数据更具现实经济含义; 第五部分建立了武汉市住宅价格特征模型。利用采集来的数据，对享乐价格模 型的几种方式进行试算，选择最优模型形式，建立武汉市住宅享乐价格模型，并在模型的基础上对武汉住宅享乐定价模型进行分析，找出影响住宅用地价格的关键性 因素，及之间的定量关系。 本文的第六部分在对武汉住宅定价模型分析的基础上，对武汉新区建设开发提出建议，并选择四新地区作为范例，根据四新规划对四新地区的各变量赋予合理的 变量值，推算四新地区住宅价格的现值，得出四新地区土地预计的拍卖价格。 第七部分为结论。总结研究中的创新点及存在的问题。 2享乐价格模型理论探讨 2.1享乐价格分析理论 所谓享乐价格模型，是基于商品价格取决于商品各方面属性给予消费者的满足这一效用论的观点而建立起来的价格模型。其在经济学的上意义指人们从其消费的 商品或服务上获得的效用或满足程度。 一般认为沃(Waugh)早期对质量如何影响商品价格的问题进行的分析是最早的 关于享乐价格函数的论述。他利用许多可观察到的属性，描述了商品的质量，并且\n) 此处Z-，是指其它所有属性向量。这个方程描述了在其它条件不变，即其它属性 不变时，一个住户搬到z项属性水平稍高一点的住宅时所必须对此支付的额外价格。 由此可以看出利用享乐价格模型，我们不仅可以估计住宅的价格，还可以求得 住宅属性的特征价格，通过特征价格了解在不同属性状态下，各项属性在影响消费者定价时所占有的地位，从而定量的了解关键性因素是如何影响土地价格的。 2.2享乐价格分析的应用研究领域