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2013年8月 2013 内蒙古科技与经济 August Inner Science Total No．16 No．290 第16期总第290期 Mongolia TechnologyEconomy 浅谈房地产融资 靳润明 (锡林郭勒盟住房公积金管理中心苏尼特右旗管理部，内蒙古赛汉塔拉011200) 摘要：房地产业作为典型的资金密集型产业，对中国经济发展起到推动的重要作用。与此同时， 出现了房地产融资。文章首先对房地产作了概述，并从外部融资和内部融资两方面对其开发渠道进行 了分析。 关键词：房地产业；房地产融资；分析 中图分类号：F293．3文献标识码：A l房地产的概述 2．1 外部融资 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开 表1 外部融资的方式 发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所 进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的 总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义概念上 讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接 和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融 资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样， 但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找 钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多 房地产企业最重要的工作，许多房地产企业也都开 始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具 有成功融资经验”、“成熟融资渠道”的融资经理或 融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人 员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人” 谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构 或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑 性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事 的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取 钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企 业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于 项目?及对项目做出符合市场价值的评估；其次也 是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资 金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交 易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对 要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的 融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多 数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比 较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、 收购融资、财务融资等3种方式。 2我国房地产开发的渠道 融资开发房地产的方式分为外部融资和内部融 资。 收稿日期：2013—06—22 ·36· 万方数据 靳润明·浅谈房地产融资 2013年第16期 2．2 内部融资 方之约定，而向购买单位或接受劳务的单位在未发 即将自己的储蓄(留存盈利和折旧)转化为投 出商品或提供劳务时预收的款项。一般包括预收的 资的过程。外部融资：即吸收其他经济主体的储蓄， 货款、预收购货定金等。企业在收到这笔面时，商品 使之转化为自己投资的过程。随着技术的进步和生 或劳务的销售合同尚未履行，因而不能作为收入人 产规模的扩大，单纯依靠内部融资已经很难满足企 账，只能确认为一项负债，即贷记“预收账款”账户。 业的资金需求。 企业按合同规定提供商品或劳务后，再根据合同的 2．2．1企业自有的资产