尊地盐城市阜宁县御龙国际（鱼龙湾项目）营销策划报告.docVIP

御龙国际（鱼龙湾项目）营销策划报告 前言 第一部分 市场研究 第二部分 产品研究 第三部分 营销推广策略 第四部分 销售执行策略 第五部分 商业项目 第六部分 形象设计前言 本案的关键在于如何树立项目前期在市民心目中的高档住宅区的形象，重点在于塑造项目的产品买点，达到有效支撑楼盘价值和价格，快速积累有效客户，快速消化的目的。我司经过对阜宁房产市场的详细调研，在综合我司对此类楼盘的操作经验的基础上，结合我们对项目的理解，我们将本项目定位为阜宁房产市场的中高档产品，为达到我们的销售目标，其推广的关键点是如何对本项目市场影响力的经营与管理，我们认为如下几点是我们思考的重点： （一） 公众信心+影响社会资源配置能力+项目市场价值管理 （二） 示范+定价基准+区域形象+配套资源重置 （三） 多阶段开发——项目市场价值管理（策略） 符合社会主流消费意识——项目市场定位（内容） 项目包装与推广策略（技巧） 精品服务意识——每个细节都做精彩（态度） 我们第一部分 市场研究 一、阜宁市房地产市场分析 阜宁经济状况分析 区处苏北东临黄滨、黄河县势东县积1439公里，辖20个镇个级开发区、东经济区工业园。 县总为108.18农业35.84万，全年出生人口为15007为13.87为7041为6.5‰长率为7.37‰达37.8%产业结区产总118.6亿产业为25.4亿产业57.3亿产业35.9亿.。产业结06年的24.1：45.5：30.4调为21.448.3：30.3。 人均收入：人均GDP为12148县岗职资15735长18.4%9228元，农纯5442元。全县尔数为43.87%娱乐庭总14.88%。城镇积为31.41农钢砖木结积32.77㎡。 分析: 阜宁县产业主体为第二和第三产业，其中工业产出占阜宁总产值近50%的比列，工业企业共265家，主营业务收入155.1亿元，比上年增长26.6%，利润总额4.33亿元，增长51.7%，工业企业中的中高层员工成为该县最具有购买力的人群，因此，我盘在进行营销推广时需针对该类人群推出相应的推广方案。 （二）阜宁房地产市场回顾 2007年总施工积为66.94积为24.36实际实现销积20.66这着07年积积08年消化，由此加剧场竞争总销积20.66万平方米，其中住宅销20.17万平方米，商业销仅为0.49议铺来带动铺销1、各区域销售情况分析 阜宁县各区域销售情况一览表 ?截至??2007-11-19 区 按面积 数 积 积 销 上市套数 数 销 全县 155795.18 45164.81 28.99% 1469 430 29.27% 0 0 — 0 0 — 城东 111983.48 35661.38 31.85% 1051 338 32.16% 24234.47 3144.82 12.98% 221 29 13.12% 城西 6151.36 1162.12 18.89% 68 13 19.12% 城北 13425.87 5196.49 38.71% 129 50 38.76% 分析： 07年全县总体去化只有28%—30%的去化率，城东城北的去化速度要快于全县的去化速度，所以至08年下半年，城东城北的大部分项目应已基本去化，而城南城西的楼盘则会剩余50%的总量仍在销售，并且大部分南区楼盘会在08年底交付，因此08年底对于整个阜宁县及城南片区来说都将是一个相对的市场空白期，我们要抓住时机进行推广销售，尽快回款。 2、各面积段产品销售分析 商品住宅销况积段 截至07年11月 面积段 积 数 积 积 销 上市套数 数 销 合计 155795.18 39333.95 25.25% 1469 373 25.39% 60 0 0 — 0 0 — 60-80 895.44 74.79 8.35% 12 1 8.33% 80-100 40767.98 13084.69 32.10% 434 138 31.80% 100-120 91475.44 20648.52 22.57% 847 191 22.55% 120-144 22656.32 5525.95 24.39% 176 43 24.43% 144-180 0 0 — 0 0 — 180以上 0 0 — 0 0 — 分析： 由上表可见80-100㎡的户型销售率最高，达32%左右，100-120㎡的户型销售率达22%左右，120-144㎡的大户型销售率达24%左右，由此可知道阜宁居民最接受的户型面积集中在中等户型并有向大户型前进的趋势。从销来100平方米以上的房源成为购选满满间少应有100积证质随着住房费进对许购买实100平方米以上的户费选尽调控政对场的应结构会产