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北京甲级写字楼市场分析报告 单位：中国不动产研究中心 作者： 凌立 李方新 目录 前言1 一、宏观经济走势分析2 二、北京写字楼市场走势8 （一）甲级写字楼市场8 （二）北京写字楼市场总体走势16 三、结论18 （一）北京写字楼市场在2011 年之前供需格局很难改变，租金、空置率等 指标难有大的起色18 （二）随着宏观经济的复苏，北京写字楼市场未来前景看好19 北京甲级写字楼市场分析报告 在政府积极的财政政策和宽松的货币政策的刺激下，中国经济已经摆脱了去 年12 月到今年年初之间所形成的底部，经济开始企稳回升。但我们认为经济回 升的基础还不够稳固，特别是国际经济走势还不明朗，外部需求下降，我国经济 发展的外部环境仍然十分严峻。中国经济不会很快出现快速上升的势头，有一个 较长时间的底部调整期。 由于和全国以及全球经济走势密切相关，北京写字楼市场在近期不会很快活 跃起来。2009 年甲级写字楼的吸纳量较 08 年将有较大幅度的下滑，而随着中国 和全球经济开始走向复苏，2010 年甲级写字楼的吸纳量会有小幅回升。但是中 国经济复苏还存在一定的不确定性，暂时很难回到06、07 年的高增长，且全球 经济复苏也会比较乏力。由于这些不利因素，甲级写字楼的吸纳量在近几年很难 回升到06 年和07 年的高水平，2010 年预计吸纳量会在 30 万平方米左右，未来 2 到3年回升势头也会比较缓慢。 2009 年甲级写字楼的新增供应量还将保持高位，2010 年会有较大幅度下降， 2011 年大致会与2010 年持平。随着中国经济和全球经济的复苏，北京甲级写字 楼的年新增供应预计会在2012 年有大幅度的上升，大约会回到2007 年的水平。 根据对供、需两方面的分析，2009 年空置率会大幅升高，达到23%左右；2010 年供给仍然会大于需求，空置率仍然会上升，但随着供需之间缺口的缩小，空置 率上升幅度会比较小，可能达到25%。到2011 年以后，供需之间会重新达到平 衡，从而空置率有出现下降的可能。 预计2009 年后半年北京甲级写字楼租金会进一步下降；2010 年仍无法停止 下跌趋势，但考虑到经济回升影响，租金跌幅将会趋缓；到2011 年以后，由于 吸纳量的回升，甲级写字楼租金会重新上涨。我们认为写字楼出售价格会在租金 回升之前一季度到半年出现上升，但受制于租金的压力，价格上升幅度不会太大。 总之，受全球金融危机的影响，全球经济回暖的乏力和中国近期经济走向依 然存在一定的不确定性，我们对近期北京写字楼市场持比较悲观的态度。 前言 尽管从诸多统计指标上看中国经济已经开始踏上企稳回升的路径，但我们对 中国经济未来两年年的经济增长持谨慎乐观的态度。从国内来看，居民消费依然 低迷，政府并没有花大量的力气提高居民的收入占国民收入的比重，拖累居民消 费的“三座大山”还没有出现可观的成效。从外部来看，外需可能会持续萎缩一 段时间年。为了应对经济下滑，而我们当前采取的一些政策，其实是在削弱中国 经济增长的可持续性，将带来新的风险。刺激投资可能进一步形成过剩产能、信 贷飙升导致不良贷款率上升以及资产价格泡沫，这会进一步增加经济复苏的风 ~ 1 ~ 北京甲级写字楼市场分析报告 险。 由于宏观经济形势变化以及利率、信贷、交易税费等政策的调整均会对房地 产市场产生影响，在宏观经济企稳回升以及与住房消费相关的政策保持稳定的情 况下，虽然我们不能断定房地产市场已经完全恢复，但是无论是从成交量还是从 价格来看，住宅市场转暖的迹象已经十分明显，市场各方的信心都在逐渐恢复。 可以说，住宅市场的回暖是调控政策支撑下的回暖，在比较宽松的货币政策条件 下，住房的改善性需求和投资性需求很容易被拉动起来，住宅交易的量价齐升缺 乏必要的经济基础。 与住宅市场不同的是，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的 基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于 宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。正因为如此，投资者对办公 楼的