商业银行在房地产调控中的信贷选择与风险控制.docVIP

商业银行在房地产业调控中的信贷选择与风险控制 班级：08级金融学一班 制作人：全体组员  1998年随着朱镕基总理崔热房地产，拉动内需的一声令下，中国房地产业开始了迅猛发展，房价一路飙升，尤其在2008年金融危机时，中国出台了四万亿的刺激计划，而其中大部分投入了房地产，使中国的房价不断攀升，走向了历史的最高点。而房地产业70%的贷款都来自银行，无论是房地产公司贷款还是个人住房贷款。人们像疯了一样，疯狂的买房贷款，而大部分已超出了其还款能力。这严重超出了国情。4月，中国出台了三项措施，严厉打击高房价，严格限制商业银行对房地产及相关业的贷款，随着银行贷款的不断增加，银行的风险也在加大，为了 维护自身利益，不重蹈日本房地产危机和美国的次贷危机的后辙，在当前调控中，为了自身利益和国家经济考虑，商业银行有必要再此次调控中重新分析其信贷风险并选择如何规避风险、进行信贷，选择良好的道路来发展自己。 一、商业银行信贷与房地产业关系 自90年代住房货币化政策推出以来，我国商业银行与房地产业的关系愈加密切，息息相关。在房地产业三大资金来源中，银行信贷占70%左右，而且如果房价下跌10%，银行抵押贷款不良率为平常的2.6倍，所以，如果银行收紧贷款而导致开发商资金链断裂，房地产商也会与银行玉石俱焚。1）信息不对称。指在经济行为决策中，经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说，这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下，在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。逆向选择。借款人知悉自己的资信状况，而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性，因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约问题。一般来说，借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。2、外部原因 （1）信用机制缺失。 目前我国信用机制尚不完善，主要表现在个人信用意识淡漠，有关信用的法律法规尚属空白，社会信用制度及管理体系缺失，个人信用评价体系尚未建立。四、商业银行在房地产业中今后发展策略 此次调控对商业银行产生严重的影响，使业银行面临重新选择的挑战，商业银行要重新制定自己在房地产中的发展策略，从以下几方面分析： （一）正确利用国家政策 1、严格遵守国家制定的各项政策和法规 合法信贷，坚决遵守国家法律法规，不违背国家政策，响应国家号召看，走健康良好发展之路。 2、仔细解读与分析国家政策 仔细分析国家政策，正确解读，揣摩国家制定政策的初衷与本意，切不可歪曲与过度理解国家政策，做到正确、合理，从而及时作出信贷调整，实现风险控制和利润最大化。 3、建立和完善与国家的信息沟通机制 完善信息沟通，使商业银行及时了解国家政策，从而做到及时调整，积极开展高层领导与有关部门人员的交流会议，相互沟通。呼吁国家完善对不能还款的人的惩罚机制和制定相关法律法规，确保商业银行的风险最小和利润最大。 4、在国家政策的引导下制定自己的策略 商业银行应该根据自己的情况，在不违背国家政策的情况下制定自己的信贷策略。 （二）在房地产企业中的信贷投放策略 1、加强对项目开发商的审查。 重点审查其资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及财务状况、已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与贷款行业务合作。 2、对房地产企业进行信用等级划分，有效发放贷款 在众多的房地产企业中，其风险承受能力，经营状况，还款能力都千差万别，因此我们要根据不同的企业状况对各企业进行信用评级，把贷款发放给那些信用级别高的，经营状况好的企业。从而减少信贷风险。 3、在大型房产企业建立风险监测部 主要监测其贷款的流向和企业的还款能力高低。 （三）对个人贷款风险防范策略及措施 1、建立社会统一的个人信用制度完善全社会信用环境，建立个人信用制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。建立和完善个人住房抵押贷款保险制度当前银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，存在着不少的风险。为了规避这些风险，借款人可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险。??加强银行内部管理。银行是经营货币的特殊企业，由于住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施，使贷款成为一种趋势。但个人住房贷款业务由于期限长、客户分期以及房地产本身具有固定性、市场流动性较差等特征，决定了住房贷款是一项有风险的业务。一些风险是