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九龙仓集团有限公司 ——财务管理分析报告 ——第5组：谢菁、徐娟、谈新婷 目录： 一、集团简介 二、集团2007-2009年财务报表分析 三、财务能力分析 1、偿债能力分析 2、营运能力分析 3、盈利能力分析 4、发展能力分析 四、集团未来发展趋势 集团简介： 九龙仓集团有限公司始创于1886年，为会德丰有限公司的上市附属公司，集团实力雄厚，综合资产总值逾港币1,400亿元，以发展中港两地地产及基建业务为策略重点。集团旗下的香港核心物业 ─ 海港城及时代广场，合佔集团资产总值约一半。 集团致力在中国创建新明天，并冀望在未来五年内，集团将有一半的资产总值源自内地，其中又以地产及码头业务的发展为主导。 物业方面，集团近年逐步增加在国内的投资，截至2008年年中，集团按地积比率的应佔土地储备及投资物业总楼面面积已达9,500万平方迟(约880万平方米)。 集团又透过以香港为基地的现代货箱码头有限公司，在珠三角、长三角及其它中国沿海地区积极拓展货箱码头业务。预计到2011年时，现有的内地货箱码头项目所处理的吞吐量将佔现代货箱码头总吞吐量的一半。 九龙仓五大核心业务 海港城——全港最大的购物娱乐热点 时代广场——香港最成功的多层直立式商场之一 中国业务——自2005年中，集团已斥资约港币三百亿元在国内购入17幅地块 现代货箱码头——成立于1969年，并于1972年建成香港首座专门建造的货箱码头 其他业务——马哥孛罗酒店、有线宽频、九仓电讯等 比较资产负债表分析 2008年的资产总额比2007年增加了港币22383百万元，增长15.31%；2009年比2008年增加了港币21907百万元，增长13.00%。2008年的流动资产比2007年增加了16506百万元，增长89.23%；2009年比2008年增加了6852百万元，增长了19.57%。2008年的固定资产比2007年增加了13855百万元，增长15.06%；2009年比2008年增加了14409百万元，增长12.05%。以上分析说明九龙仓集团2008年资产增长速度较快，其中流动资产增长速度比固定资产要快，反应了集团08年的租金收入稳定上升，营业额增长16%，现代货箱码头在香港和内地处理的吞吐量有所增加至7%。2009年资产皆有所下降，主要是因为全球金融危机以及猪流感的冲击，服务式住宅平均出租率下跌导致营业额下跌7%，且在世界各地贸易需求暴跌的情况下，现代货箱码头在香港的吞吐量下跌13.3%。 2008年的负债总额比2007年增加港币8528百万元，增长15.74%，主要是因为长期负债增加了9661百万元，流动负债不但没增加反而减少了1133百万元。2009年比2008年增加5600百万元，增长8.93%。其中流动负债增加5457百万元，增长42.66%，长期负债增加143百万元，增长0.29%。可见，2008年的负债增长较快，尤其长期负债增加的较多，其增长速度与总资产增长速度差不多，由于总资产额比较大，可以认为基本对集团的财务风险不会有太大影响。2008年的股东权益比2007年增加港币13855百万元，增长15.06%；2009年比2008年增加16307百万元，增长15.40%。由此可见，虽然2008年到2009年全球经济衰退，但对九龙仓的影响不是很大，九龙仓的股东权益仍然呈缓慢增长趋势，且基本都超过各年资产增长速度，说明九龙仓集团2007年至2009年的财务状况比较稳定。 比较利润表分析 2008年营业收入比2007年减少了港币268百万元，下跌1.65%，主要由于内地上海汇宁花园和武汉时代广场的住宅单位销售减少1626百万元；2009年比2008年增加了1613百万元，增长10.12%，因为经济逐步复苏，在内地的时代广场住宅大楼销售增长332%。2008年的营业成本比2007年减少了港币260百万元，下降4.60%，主要是因为08年有一项按市价入账未变现亏损508百万元；2009年比2008年增加了669百万元，增长12.39%。2008年的营业利润比2007年减少8426百万元，下降51.56%；2009年比2008年增加了12861百万元，增长162.49%。2008年的总利润比2007年减少10302百万元，下降56.58%；2009年比2008年增加14154百万元，增长179.01%。2008年的净利润比2007年减少7244百万元，下降51.88%；2009年比2008年增加11370百万元，增长169.25%。08年的利润异常变动是由于经济危机导致租金盈利减少2