房地产估价复习题(学生用).docVIP

房地产估价复习题 一、单选题： 1. 估价时点不是可以随意确定的，应根据（ ）来确定。 2. 不同的估价目的将影响（ ）。 3.某宗土地的总面积1000m2，建筑基底总面积500m2，建筑高度18m，层数6层且每层建筑面积相等，其容积率为（ 3怎么算的啊，不理解）。 4.某宗土地面积2000m2，地上建有一座总建筑面积为4000m2的建筑物，层数为4层，且每层建筑面积均相等，其建筑覆盖率为（ ）。 5.目前，我国商业、旅游、娱乐用地出让的最高年限为（ ）年。 6.房地产的（ ），决定了房地产市场是一个地区性市场。 A. 不可移动 B. 独一无二 C. 供给有限 D. 流动性差 7.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在第10个月末一次付清，年利率7.2%，该房地产的实际价格为（ 是这样做吗60+120/（1+0.072） 8.政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价，它们对估价结果不会产生影响。 9.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。 10.人口高密度地区，一般来说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，由此说明，人口密度越高的地区，则房地产价格越高。 14.在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终要针对估价时点时的状况。是对的吗 15.不同的估价方法，其理论依据亦有所不同，其中市场法的理论依据是替代原则，所以，其他估价方法中一般不会用到替代原则。 16.估价作业日期是指估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至出具估价报告的年月日。是对的吗 17.市场状况调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整，又可称为交易日期调整。是对的吗 19.将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法中，最常用的是平均数，其次是众数，较少采用中位数。 20.成本法应是一种最直接，最有说服力的估价方法，其估价结果应最容易被人们理解和接受。 21. 房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。 22. 成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。 错的吧 23. 由于采用新材料、新技术等，不仅建筑功能更加完善，成本也会降低，因此，重建价格通常要比重置价格低。 24. 成本法是先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 错在先分别吗 25. 在房地产估价，同一时期、同一类型房地产有着同一不变的报酬率数值。 26. 租赁收入包括租金收入和租赁保证金或抵押金的利息收入。应该是对的吗 27. 实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它可以直接用于估价。 28. 两宗房地产的净收益相等，则风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。错的吧 29. 运营费用不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。 30.开发期一般能较准确地估算，经营期特别是销售期，通常是难以准确估算的。是错的吗 31.折现率应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和收益率两部分。是对的吗 四、简答题 1.遵循合法原则包括哪几方面？ 2.区位状况的比较、调整包括哪些内容？ 3.按照成本法理论，房地产价格是由哪些部分构成的？包括的七个方面用展开论述吗 4.收益法适用的对象和条件是什么并举例说明？ 5.市场法估价中选取可比实例应满足哪四个基本要求？ 6.简要回答投资价值、市场价值的含义及其区别和联系。 7.实物状况的比较调整包括哪些内容？ 8.假设开发法适用于评估哪些房地产的价值并举例？ 9.什么是最高最佳适用原则？ 10.说明投资价值、市场价值的含义及其区别是什么？ 11.收益法适用的对象和条件是什么？ 12.按照成本法的思想，房地产价格通常是由哪几大项构成的？ 五．计算题 1. 为评估某写字楼的价格，在该写字楼的附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例并可作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价（元／㎡） 8000 8200 7900 成交日期 2008年12月1日 2008年10月1日 2009年4月1日 交易情况 ＋2％ 0 －3％ 房地产状况 －1％ ＋3％ －2％ 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2008年9月1日至2009年3月1日该类写字楼的市场价格平均每月比上月上升0.5％，以后至估价时点平均每月比上月递增1.5%。试利用上述资料估算该写字楼2