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房地产估价师价理论与方法模拟试卷6 　　判断题 　　1、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。　　A、对　　B、错 　　2、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至 1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。　　A、对　　B、错 　　3、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。　　A、对　　B、错 　　4、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。　　A、对　　B、错 　　5、同一宗房地产，其房地价格：土地价格＋建筑物价格。　　A、对　　B、错 　　6、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。　　A、对　　B、错 　　7、综合还原利率：土地还原利率＋建筑物还原利率。　　A、对　　B、错 　　8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。　　A、对　　B、错 　　9、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。　　A、对　　B、错 　　10、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。　　A、对　　B、错 　　11、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。　　A、对　　B、错 　　12、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。　　A、对　　B、错 　　13、购买年不是预期可获得收益的年限。　　A、对　　B、错 　　14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。　　A、对　　B、错 　　单项选择题 　　1、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为 万元。　　A、833.33　　B、830.45　　C、828.25　　D、827.64 　　2、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格 取得土地费用＋ ＋正常利税。　　A、拆迁费用　　B、建造建筑物费用　　C、公共设施建设费用　　D、市政设施建设费用 　　3、楼面地价 土地单价÷ 。　　A、建筑层数　　B、建筑覆盖率　　C、绿地率　　D、建筑容积率 　　4、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为 ％。　　A、76　　B、80　　C、81　　D、84 　　5、完好房的成新度一般为 。　　A、十成新　　B、九到十成新　　C、八到十成新　　D、七到十成新 　　6、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为 元／平方米。　　A、500　　B、2500　　C、1000　　D、1250 　　7、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应 。　　A、越高　　B、越低　　C、不变　　D、越可靠 　　8、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为 。　　A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房　　B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房　　C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房　　D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房 　　9、甲土地的单价2100元／平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元／平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比 。　　A、甲的等于乙的　　B、甲的高于乙的　　C、甲的低于乙的　　D、难以判断 　　10、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的 。　　A、收回　　B、摊销　　C、减损　　D、补偿 　　11、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为 。　　A、50万元　　B、55万元　　C、60万元　　D、60万元以上 　　12、某临街深度30.48米 即100英尺 的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格