美国不动产收益法评估中的回报率(一).docVIP

美国不动产收益法评估中的回报率（一） 比较法，收益法和成本法是房地产评估中最常用的传统方法，对于像宾馆，商场，加油站和停车场等收益性房地产，一般优先使用收益性。在应用收益法评估房地产价值或房地产投资获利性时，最难的技术问题是回报率的计算和恰当地使用。国内评估中对回报率的计算，通常采用静态的资本化率，用安全利率加风险调整值法计算出具体的回报率，在北京地区，资本化率通常用3-4%的风险调整值，即6-8%作为资本化率。但是，资本化率微小的变动，通常可以引起房地产评估价值在较大范围的变化。因此，正确理解回报率的概念，对回报率进行科学划分，并在具体的评估计算中合理应用回报率，对公正客观地评估出房地产价值是非常重要的。　　美国由于金融工具高度发达，不动产投资行为非常成熟，为了使投资人能够较为准确地预测不动产的获利性，收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远的发展，在早期建立了直接资本化法（direct capitalization）和报酬资本化法（yield capitalization）的理论基础，现代则由于计算机的使用，在收益法中发展了一些特定技术和程序（如在报酬资本化法中应用贴现现金流量分析，收益模型和不动产模型），对不动产估价和投资分析产生了重大的影响。本文仅介绍一些美国不动产评估收益法中回报率（rates of return）的概念和分类，也许对我国房地产评估人员有一些启发。