涪陵商业项目市场定位.doc

目 录 环境篇 2 一、地理环境 2 地理位置 2 行政区划 2 人口 2 二、宏观经济 3 综合分析 5 2004年经济普查 6 市场篇 7 一、房地产市场数据分析 7 房地产投资情况 7 房地产新开工、竣工面积 7 房地产销售情况 7 房地产价格 7 房地产空置 8 综合分析 8 二、商业市场 9 （一）在售商业个案分析 9 （二）现有商业分析 12 三、住宅市场 31 产品篇 33 一、项目SWOT分析 33 （一）、项目地块描述 33 （二）、SWOT分析 34 二、项目商业定位 35 （一）、市场定位 35 （二）、客源定位 35 （三）、产品定位 37 （四）、业种组合规划 39 （五）、价格定位 42 三、项目住宅定位 43 规划篇 44 一、市场总体形象 44 二、规划概念设计 44 环境篇 一、地理环境 地理位置 涪陵区位于重庆市中部，东邻丰都县，南接武隆县、南川市，西连巴南区，北靠长寿、垫江县。 涪陵城区位于乌江与长江汇合处，历来是川东南水上交通枢纽和乌江流域最大的物资集散地。区境地处三峡库区腹心地带，顺长江西上120公里即达重庆市，东下通联华中、华东各省；逆乌江而上可达鄂湘边界及黔东各地。全区土地面积2941.46平方公里。辖17个镇、22个乡、5个街道办事处、1个管委会、1个示范区、共计354个村民委员会、63个社区居民委员会20平方公里2005年末区户籍人口111.78万人。其中农业人口8万人，占%；非农业人口31.75万人，占%。城人口约30万（含常住人口），城市化率约46%2010年，规划建成50万人口的大城市。2005年涪陵区生产总值完成1亿元，增长13%。 其中第一产业增加值15.47亿元，同比增长6.6%； 第二产业增加值69.12亿元，同比增长12.4%，工业增加值58.62亿元，同比增长14.1%； 第三产业增加值50.50亿元，同比增长17.6%。 2005年人均生产总值13431元（按常住人口计算），比上年增长13. %。 固定资产投资及结构 2005年，涪陵全区社会完成固定资产投资49.44亿元，同比增长6.2%。 其中，基本建设投资28.58亿元，同比增长6.6%； 更新改造投资10.85亿元，同比增长25.7%； 房地产开发投资 5.14亿元，同比减少13.1%； 其它投资4.87亿元，同比减少5.7%。 消费水平与物价 年份 社会消费品零售总额 批发零售贸易业 餐饮业 2004 350036 312936 37100 2005 402741 349705 52022 同比增长 15.1% 11.8% 40.2% 2005年涪陵城市居民消费价格总指数比上年%。 财政收入 2005年，涪陵全区财政总收入18.13亿元，同比增长4.9%； 财政预算内收入6.79亿元，同比增长10.4%； 财政预算内支出15.52亿元，同比增长8.2%； 年末人民币存款余额128.58亿元，同比增长8.1%； 人民币贷款余额104.94亿元，同比增长0.7%。 人民生活 2005年，城市居民人均可支配收入9424元，同比增长10.2%；城市居民人均消费支出7349元，同比增长10.2%；城市居民恩格尔系数为39.27%。 城市居民人均住宅建筑面积34.4㎡，同比增长0.9%；城市居民人均住宅使用面积27.37㎡，同比增长0.7%。 综合分析 总体上看，区域经济发展比较稳定。 从以上数据可以看出： 2005年，涪陵区国民经济快速增长。 固定资产投资稳定增长，但房地产投资减少。 政府财政收入稳定增长。 居民收入增长较快，消费品市场活跃，物价基本保持平稳。 2004年经济普查 单位数与个体经营户数： 单位数 (个) 比重 (%) 一、法人单位 2964 100.0 企业法人 1375 46.4 机关、事业法人 931 31.4 社会团体法人 147 5.0 其它法人 511 17.2 二、产业活动单位 4335 100.0 第二产业 872 20.1 第三产业 3457 79.8 三、个体经营户 40140 100.0 第二产业 8691 21.7 第三产业 31449 78.3 个体经营户的行业分布表： 个体户数 （个） 比 重 （%） 总 计 40140 100.0 工业* 8534 21.3 建筑业 157 0.4 交通运输仓储业 4571 11.4 信息传输和计算机服务业 102 0.2 批发和零售业 17310 43.1 住宿和餐饮业 2778 6.9 租赁和商务服务业 353 0.9 教育业 97 0.2 卫生和社会福利业 946 2.4 居民服务业和其它服务业 4238 10.6 文化体育和娱乐业 1054