如何做好房地产项目策划.docVIP

关于如何做好房地产策划工作的几点建议 谈及房地产项目策划工作，个人以为是通过准确的市场定位，良好的项目包装、宣传，前瞻性、建设性的完成房地产项目谋划等方面的工作。近几年来，房地产行业的竞争日趋激烈。从宏观方面讲，国家为抑制房价过快上涨不断出台新政进行市场调控，同时邯郸市为实现建设区域中心城市的目标，大力发展城市建设，自2008年以来主城区总拆迁面积接近千万平米，而且商品房项目总投资、开工面积每年呈现50%以上的增长，市场释放量的增加更进一步加剧了房地产行业的竞争和洗牌。从微观角度分析，消费者的购房心理趋于理智，不会再出现盲目的跟风购房，而且市场释放量的增大，更多的为消费者提供了选择的空间，消费者观望心理进一步增强。因此可以说，房地产行业内部竞争加剧，外部消费者更加理智，开发商的日子不好过，而且房地产整个行业不再是具有暴力利润的行业。面对这样的局面，就更加显现了房地产项目策划的重要性。市场定位找准了，项目包装、策划做的新颖有吸引力了，会使得整个项目在激烈的竞争环境中脱颖而出，而后面的开发建设、销售是水到渠成的事情。在如此竞争激烈的经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为在市场了解目标群体的需求后，按照市场需求，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的发展。 房地产策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。因此可以说，房地产策划是关系房地产开发经营成败的关键。个人认为项目策划是预先对整个项目进行定位和包装通过一些列的宣传手段完成项目销售目的。下面本文论述房产策划： 1、清楚房地产市场产品的特点： 在进行项目策划之前，我们首先要清楚自己是在对什么样的产品进行策划，这类产品有着什么样的特点。 商品住房，是一很特殊的商品。住房可以通过市场自由买卖也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由国家统一分配，并不是一种可以买卖的商品。但是随着我国实现住房改革后，住房成了一种商品，可以买卖，但仍要受一定限制的商品（个人之间买卖住房，需要到房管部门办理过户手续，并缴纳契税等法律的限制）。有一个安身之所是的基本需马斯洛的“需求层次理论”饮食以外最重要的需求。同时我们国家人口众多，决定了土地的稀缺性，这同样决定了商品住房在我们国家具有价格高，很可能具有唯一性消费的特点。在一个像邯郸这样的三线城市买一套商品住房都需要五十万元，这是一个普通家庭一辈子最大的支出。但对于高收入人群来说，住房从某种意义上是身份的象征。 通过以上分析我们可以推断出商品住房具有价格高，存在唯一性消费可能，身份象征等特点。同时随着社会文化的不断发展，商品住房又出现了个性化等多方面的特点。 2、进行准确的市场定位： 进行项目策划，定位是关键。项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。在什么位置建什么档次的楼盘，建多大面积的户型，在进行策划之前都要很准确的清楚这些问题。高、中、低端楼盘的定位，中式风格、欧式风格等项目建筑形式的定位都很重要。在一个低端楼盘的项目里搭配古典浪漫的欧式风情建筑，显然是不合适。3、细分市场找准目标客户： 根据“二八法则”原理，80%的企业利润是由20%的客户提供的。因此在对一个项目进行策划时要很准确的把握目标客户群，高端大户型的房子就是卖给高收入人群的，50㎡小户型就是卖给低收入人群的。不可能寄希望于开发的一个项目适合所有的购房者，月收入2000的到月收入20000的都买你房子。在市场细分方面，我觉得做的最成功的就是美国的高科技企业“苹果”公司。在十年以前有多少人知道这个公司，我想就是现在，35岁以上的中年人也没有多少知道这个公司。但是就是这样一个公司，在2010年5月26日市值达到3194亿美元，一举超越微软成为世界上市值最大的高新科技公司。苹果的成功是基于两方面----创新和市场细分。他们推向市场的每一个产品都是具有颠覆性的，从世界上最薄的笔记本电脑到介于笔记本电脑和手机之间的平板电脑ipad，再到8后这一代人超级迷恋的手触电话iphone，每一次产品的推出都会引起市场的巨大关注。创新是一方面，更关键在于通过市场细分锁定主要目标客户群----就是针对年轻人，大胆的舍弃35岁以上的中年人。根据彼得德鲁克的理论，营销是刺激消费者的潜在欲望，苹果公司紧紧抓住18-35岁这部分消费群体，将公司的主要利润定位于年轻人并充分研究他们的消费心理，刺激他们的购买欲望正是苹果成功的关键。 同样如此，在不同地段做不同项目，要针对不同的消费群体。通过市场细分，锁定本项目最主要的客户群并通过细致研究他们的消费心理、他们对商品住房的潜在需求，从设计到质量的每一个方面都进行有针对性的关注，就是说