菏泽市巨野县麟州商业步行街项目全程营销报告2008年.pptVIP

DM表现 【新华商城】 【新华商城】 现场表现 横幅、条幅，但没做围墙。 售楼处沙盘。 房型图模型。 售楼处。 做了户外看板， 但没做围墙。 DM表现 〖光麟·新天地〗 现场营销 〖光麟·新天地〗 项目现况情况 沿人民路一侧的户外看板，但没做围墙。 【本案营销诉求解析】 〖地段增值价值〗 〖成本投资价值〗 低总价，小投入、低风险 人流、车流、物流、 现金流的汇集地。 〖品牌收益价值〗 通过品牌化经营模式，为消费群提供体验式购物环境， 保证常期高效吸引目标消费群， 更能保证商铺投资回报价值。 〖城市发展附加值〗 巨野发展的交通和有利 的地理位置，保证了项目品牌价值的实现。 〖消费力价值〗 即时可得的 〖政府支持效应〗 必备的 价值体系 差别与竞争个案的 价值体系 人有我亦有 人无我却有 2、营销主题 30万起,抢占永丰塔对面 中心 旺铺！ 主推营销语 〖成本投资价值〗 〖地段增值价值〗 利用永丰塔人尽皆知的具体方位，明确项目市中心地段价值。 以小面积、低总价吸引眼球，预示为高回报带来机遇。 〖收益价值〗 所谓的“旺”：是城市发展价值、政府支持力价值、消费力价值、品牌价值的综合表现，需通过现场直面营销才能详尽阐明。 其他推广语： 30万轻松成为　市中心旺铺房东！ 让您财富爆发的市中心旺铺！ 〖地段增值价值〗 城市区位示意图 城区发祥中心： 永丰塔、永丰湖 城市商圈中心： 一级商业街：人民路商业街； 二级商业街：青年路商业街： 成熟的小商品城：麟州商城。 传统农贸集市：金太阳商贸城 市中心“情景·缓步·体验·回转” 商业中心 传统器配类、建材类专业市场 规划中的 居住聚集区 交通主干道 市民居住 聚集区 一级商业街、交通主干道 市民居住聚集区 二级商业街、交通主干道 城市金贸中心： 人大政协、财政局、工会、法院等。 巨野公路交通示意图 是交通汇集地，更是财流汇集地。 巨野县位于济菏高速、日东高速的交界处，地理交通位置显赫，发展趋势明显。 由济菏高速，贯通山东省内菏泽市与省会济南及其它沿海主要城市青岛、烟台、威海等地区； 由日东高速，连通省外各主要周边省市，更是长江三角洲地区进入山东省的路上交通必径之路，发展潜力无限。 〖城市发展附加值〗 游离消费群：10万左右人次/年商务、旅游客群 消费客群示意图 巨野16个镇 的常住人口 巨野城区内 永丰塔、蚩尤墓、 秦王洞景区游客 巨野经济技术 开发区 其他县镇麒麟台、 荆树堂、齐鲁会盟台 景点游客 巨野 城区 核心消费群：22-25万城区和开发区居民 主力消费群：90万县内15个镇居民 〖消费力价值〗 【推理一：市场比较定价法】 市场比较法 －－该方法的本质是以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象（即项目）的价值。这种方法是利用已被市场验证的类似房地产成交价格来求取项目价格的方法，它是一种最直接、最具说服力的定价方法，其结果是最容易被人们理解。 市场比较定价法关键是：找到适用的可比房地产项目及其可比成交价格。 可比性弱 内街底铺 可比性强 商铺属性比较 商业街两端于人民路、青年路； 主力商铺属住宅内街底铺。 本　案 项目沿新华路、人民路； 主力在售商铺属住宅底铺沿街商铺。 光麟新天地 项目沿新华路、人民路； 在售商铺属住宅底铺内街形式的商城。 新华商城 商铺属性 项目名称 市场在售商业项目可比性分析 3、价格定位（仅商业部分） 〖沿街商铺－－光麟·新天地〗 商铺价格及成交情况参考数据 新　华　路 人 民 路 广场及 两大商厦 Ⅱ段 Ⅰ段 Ⅲ段 Ⅱ段 可比性不强，仅对本案的近人民路部分可比。 无可比性 成交价格 可比情况 近人民路，内街式底铺 单磁面积： 90m2/套 沿新华路三层商铺、局部四层； 单套面积：90m2/套 分段商铺属性 07年底开盘 市场报价：平均2900元/m2 成交价格：平均2900元/m2 成交情况：仅剩一套。 Ⅲ段 07年底开盘 市场报价：平均4000元/m2 成交价格：平均4000元/m2 成交情况：仅剩一套。 Ⅱ段 07年底开盘 市场报价：平均3380元/m2 成交价格：平均3300元/m2 成交情况：售罄，且多数2套、2套以上成交为主。 Ⅰ段 价格及成交情况 商铺 分段 门面开设方向 项目没有可比性，项目虽有不错的成交情况，但成交价格没有可比性。 3、价格定位（仅商业部分） 〖住宅内街底铺－－新华商城〗 商铺价格及成交情况参考数据 人　民　路 由于Ⅰ段、Ⅱ段销售情况欠佳，故该段未上市，市场报价估计为2800元/m2。 Ⅲ段 07年8月份开盘 平均报价：2850元/m2 成交情况：主力成交在中间段区域，高端售价（即近人民路）无成交。 住宅内街式底铺，双面开门； 单套面积：170-200m2/套。 Ⅱ段 低迷的成交量，使得该项目无法与本案进行比较。 成交价格 可