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房地产开发基础知识 房地产基本概念 核心因素——权利束 （法定的所有权、使用权、抵押权和处分权，具体表现为房产证） 市场形态——资金流 （商品特性决定） 价值表现——资产价值与使用价值 房地产开发的基本程序 注：土地合同包括投资许可证、建设用地规划许可证； 施工包括建筑工程许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证； 验收入伙包括房屋质量保证书，房屋使用说明书。 1、签订土地合同前： 项目选择——市场供求的实际状况 可行性分析——利益分成，地价水平，功能价值，成本预估，利润 预期 2、签订土地合同后 申请签发宗地图（蓝线图→立项→土地合同→宗地图→红线图→规 划要点→方案设计→（扩初设计）施工图设计） 申请富于销售力的规划要点（详细的地块分析—主要价值点、主要 劣势、景观、竞争楼盘） 启动资金安排（拖延地价、工程队垫资、分期开发、预售、抵押） 设计任务书（前期策划成果—户型比例，建筑风格、容积率、建筑 高度、功能比例、配套设施） 3、销售准备（现场包装、销售资料、团队组建、广告宣传、价格策略） 销售实施（现场销售制度、销售统计分析、宣传策略调整、银行按揭办理） 4、竣工验收 入伙手续（验楼收楼、缴纳入伙费、办理装修申请、办理缴费手续） 办证手续 物业管理 建筑专业名词 建筑图纸—→方案图—→初步设计图—→施工图——→施工组织图 施工图：说明性文件 （目录、总说明） 建筑施工图 （总图、详图） 结构施工图 （总图、详图） 机电施工图 （水、电、照明、通风） 其它文件 （园林、装饰） 建筑施工图——总平图、单体平立剖、建筑结构 总平面图：位置、邻近距离、交通组织、标高、技术指标 建筑面积：建筑物各层外墙或外柱外围以内水平，投影面积之和 容积率：总建筑面积/建设用地面积（＜1.0，1.0～2.0，2.0～4.0） 覆盖率：基底面积/用地面积 建筑分类：多层（26米以下）8层 高层（100米以下） 9-12层（小高层） 13-18（中高层） 19-33（高层） 超高层（100米以上） 建筑结构：（地基—基础—墙、柱—梁、板—屋面） 分类：（承重物件）木结构、混合结构、钢砼、钢结构、钢管砼 （受力类型）框架、框剪、框筒、筒体 项目开发过程（高层为例） 立项—→策划、设计—→拆迁—→七通一平 （前期1年）—→临时设施→地下连续墙—→基坑—→基础—→地下室 （基础施工6个月）—→主体（6个月）—→外装修—→内装修—→竣工验收 （安装工程1年） （施工期2年） 工程投资比例：土建：安装：装修=4：3：3（一般） 土建：安装：装修=3：3：4（高档） 策划基础知识 基本概念 策划：给开发商的决策提供有效的资讯支撑体系。（全程策划、营销策划） 全程策划（市场调查——产品设计——包装推广——产品销售——售后服务） 营销策划（包装推广——产品销售——售后服务） 策划的目的：实现销售 作用：设计最佳产品、营造最佳卖场、实现最佳效果 手段：把握市场、实施操作、反馈收集 商品的销售是策划的最终目标，为客户提供的最终服务是销售业绩，市场是检验策划成功与否的唯一标准。 策划的内容：用地指标（容积率、覆盖率、层数、用途、比例） 规划方案（地块最佳价值点） 建筑方案（户型、建筑形式、出入口、结构的可变通性） 施工组织（工程形象展示、看楼路线安排） 售卖实施（现场包装、广告宣传、价格策略、团队组织） 策划的形式 需求型（以销定产）：了解市场 —— 总量：大势分析 ——竞争者：关键点 = 产品 ——消费者：购买意向 缺陷 ——数据的准确性（只有参考价值） ——发布的时差性（不具现实价值） ——竞争调查的片面性（只有不可行性，不具成功性） ——消费者调查（可信度低） 定位型（以产促销）： 特别的客户特别的产品——形象清晰 只研究目标客户，简化问题 节省推广费用（针对性强） 明确的定价策略 难度在于寻找没有竞争者的细分市场，风在在于市场的容量是否足够 时尚型（听天由命）： 流行时尚——沉寂之后突然出现（不可预知性） 引发情绪渴望（市场推动的投入大） 市场容量比看上去小得多（跟风者因素） 消失的速度很快（少数先行者获利） 房地产的时间周期决定了难以确定准确的时机。 概念型（创造需求）： 营造新概念——非常有吸引力的鲜明形象 概念统领销售过程，与竞争者产生距离 容易造势，领导时尚 存在问题——概念是如何产生的（整合或强加） 推广成本巨大（易引发争论的话题） 概念如何展示（易产生落差） 避免将概念推向极致 综合型（降低风险）——市场的详细分析 产品的准确定位 有效的整合策略 具体的执行方案 中介存在的价值： 市场操作的熟练程度——降低风险与成本 市场信息的占有量——更全面、更专业 市场敏