森林半岛营销策划案 第五组 别墅.docVIP

森林半岛 全程营销策划 第一部分 项目分析……………………………………………………3 项目形象简介………………………………………………………3 项目周边环境分析…………………………………………………7 地产环境分析………………………………………………………9 项目竞争性分析………………………………………………… 13 第二部分 消费者定位 项目定位………………………………………………………… 21 消费者验证性定位……………………………………………… 21 目标客户………………………………………………………… 22 第三部分 项目热点分析………………………………………………24 高档社区………………………………………………………… 24 景观优美………………………………………………………… 25 规划超前………………………………………………………… 25 户型特殊………………………………………………………… 25 欧式建筑………………………………………………………… 25 第四部分 项目营销策略…………………………………………… 26 总体营销策略…………………………………………………… 26 销售价格策略…………………………………………………… 30 付款方式策略…………………………………………………… 32 销售控制策略…………………………………………………… 33 附录…………………………………………………………………… 34 一．项目分析 一项目形象简介 1.项目名称：森林半岛 2.项目简介：项目位于天津市河西区梅江南居住区的最南端梅江南。东望解放南路，与卫津河及规划路相临；西距友谊南路别墅区占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米。别墅16套，二．项目周边环境分析 1.地理位置： 位于天津市河西区梅江南居住区的最南端梅江南。东望解放南路，与卫津河及规划路相临；西距友谊南路，与天津市卫南洼风景区相望；南侧为外环南路；北面与居住区内中央水域接壤，整个梅江南居住区可尽收眼底 1外环线：外环线环绕着大梅江，即将改为快速路，限速全程提高到80公里，也是天津市的三环。那时大梅江将成为城市中心区。 2快速路：将友谊路立交桥、解放南路立交桥、海河大桥、津塘公路立交桥等交通传送带连接在一起，极利出行。 3友谊路、紫金山路、解放南路：均为金融服务中心区的主干道，密切联系了市内商业中心、娱乐中心、商务中心。 4地铁：5、6号线（规划中）直达大梅江，增加了居民出行的选择机会。 5公交：梅江公交站建成，632、906、606、803等公交线路均由大梅江始发。 6空中交通：是通往滨海国际机场最方便的居住区之一，为城际间的往来提供了便捷的空中走廊。 7水上交通：根据其水域多的区域特点，以及梅江公园的规划建设，将规划建设水上交通体系。豪华游艇、脚踏船可以方便社区穿行、休闲 3.周边配套： 1餐饮配套大岛酒楼、水晶宫饭店学校教育梅江中学 、梅江小学、 南开翔宇学校、瑞金国际学校、河西中心小学 蒙特利双语幼儿园周边医院医科大学第二附属医院、梅江医院邻近银行农行5商业环境华润万家、友谊商厦、梅江蓝调街区、新海湾其他设施梅江南自然风景区、银河广场、国展中心、天津大礼堂、天津宾馆、博物馆、青少年活动中心再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的快中低价位、中小套型普通商品住房建设天津碧桂园位于津南区津港公路与八二路交口天津碧桂园位于津南区津港公路与八二路交口公交车682路、304路到达，紧邻地铁1号线，从华山里站到红磡领世郡距离不到3公里紧邻津港公路，规划津港快速路及津港高速,地铁6号线规建中 可见森林半岛的项目在雷达图中综合覆盖面最大，在项目对比中，属于强势极具有竞争的新型别墅项目 SWOT分析 优势分析 （1）地理优势：梅江板块历经数年建造，已具规模，成为天津高档住宅区的典范；不论是从交通，配套以及城市区域规划来看，梅江作为“富人区”的标志已被社会所认同，有了如此成熟的背景积淀，此处的楼盘人气绝对令人期待，加之梅江天然的湖水绿地，降低了别墅本身的景观改造成本。 （2）概念优势 作为高档住宅产小区的业主来说，稀缺性，空间感觉和私密性，及专业化个性化的设计和独到优质的尊贵服务，这些其他住宅类型所无法满足的house情怀，是他们最先重视的。森林半岛从出发点就定义为专注于别墅，就是从根本上打造别墅的概念，只做别墅，做好别墅；以品质打动举着，以概念打败对手，成为别墅中的佼佼者。 （3）价格优势 开发商为了打入天津市场，开盘价格定的并不高，这也符合天津的经济发展和消费者心目中的目标定位，因此也更吸引有能力的职业者给予关注，竞争力更强。