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关于房地产市场在我国金融危机下受到的影响 2007年美国次级抵押贷款危机爆发，并从美国房地产信贷市场向其他金融市场蔓延，对美国金融市场和国际金融市场、美国经济和全球经济造成了极大的损害，从而引发全球性金融危机。 　　 　　一、金融危机产生的原因 　　 　　1、多层次房地产抵押贷款产品埋下了金融危机爆发的种子。美国从网络泡沫恢复过来之后，房地产价格不断上涨。由于房价上涨的“价值保障”、竞争压力和利润动机，房地产金融机构在基本满足了优质客户的贷款需求后，逐渐放松抵押贷款标准，并创新抵押贷款产品，开发次级抵押贷款市场。在美国住房抵押贷款市场上，房地产贷款机构根据贷款人信用等级高低创造出多种抵押贷款，分别是优质抵押贷款、次级抵押贷款和Alt．A贷款等，各种贷款又根据不同的利率结构衍生出其贷款形式。更令人惊奇的创新是次级担保贷款，这种贷款的抵押物是当贷款人破产时资产变卖偿还担保贷款后的剩余价值，由于美国住房价格上涨很快，住房的市场价值在房价上涨和处于高位阶段时，次级担保贷款甚至也非常流行。这样，住房抵押贷款给中低收入阶层带来了购买房地产的可能性，也促进了市场的繁荣，但是美国房地产抵押贷款标准的放松和抵押贷款产品的创新为次贷危机的爆发埋下了种子。其一，次级住房抵押贷款和Alt．A贷款都具有较大的道德风险，这些贷款是发放给中低收入阶层甚至信用记录一般的人群；其二，住房抵押贷款难以抵挡系统性风险的冲击。这些住房抵押贷款是在美国房地产市场繁荣和利率处于较低阶段发放的，一旦利率上升或楼价下跌，借款人就无法还贷，金融机构的资金链将断裂；其三，次级住房抵押贷款的利率结构放大了后期的信用风险，尤其是可调整利率抵押贷款（ARM），在利率浮动的还贷阶段，借款人必须采用基准利率加上风险溢价的形式还贷，其还贷的压力变大。这样，借款人的信用风险和房地产抵押贷款市场的系统风险都会同时增加，而且风险所造成的损失要远远大于正常的消费信贷。实际情况正是如此，2004年6月美国进入加息周期，两年内加息达17次，幅度为4.25%，与此同时，美国房地产价格也正好达到最高点。2006年6月标普Case-Shiller住房指数（Composite-10CSXR，反映美国主要十大城市的住房价格变化指数）从2000年1月的100上涨至226.29。联邦基准利率从2004年6月到2006年6月两年间上调4.25%，房地产价格下跌，贷款人还贷压力大幅增加，促使了美国次级住房抵押贷款市场在2007年3月出现了危机征兆。随后，停止还贷现象不断增加，贷款金融机构资金链出现问题，美国次贷危机在2007年8月爆发。 　　2、资产证券化带来信贷市场不稳定。资产证券化是20世纪最重要的金融创新之一，是流动性创造的主导金融创新产品。但是，资产证券化同时也是一种风险转移和风险分散的金融创新。通过证券化操作，房地产金融机构就将住房抵押贷款的违约风险转移给资本市场，由抵押贷款支持证券的购买者（商业银行、公共基金、养老基金等）来承担相应违约风险。由于证券化产品过于复杂，很多机构投资者对证券化产品的定价并没有深入了解，而是完全依赖产品的信用评级来进行投资决策。结果是，证券化产品偏高的信用评级导致了机构投资者的非理性追捧，导致了风险的累积，最终带来了市场的脆弱性。2007年下半年爆发次级住房抵押贷款危机后，持有相关证券化资产的机构投资者蒙受重大损失并进行资产减记，金融机构急需流动性解决财务困难，整个金融市场陷入流动性紧缺和信用紧缩的境地。而房地产抵押贷款机构和证券化产品的持有机构对流动性极其依赖，在次贷危机的冲击下，他们很大程度上丧失再融资功能，使得市场出现了信用骤停现象，各机构应对金融动荡和危机的能力下降。次贷危机通过流动性紧缩升级演化为整个信贷市场的危机，给金融市场的稳定性带来严重的冲击。 3、全球化使得次贷危机的风险在全球扩散，危及全球金融稳定。在金融全球化的条件下，美国成为全球最主要的投资目的地，欧洲、新兴经济体和石油出口国等都是美国的投资来源国。美国金融创新产品的很大一部分也被海外投资者所持有。次贷危机爆发之后，全球相关金融机构受次贷资产市场价值缩水的损失巨大。其中，汇丰持有美国次贷资产为943亿美元，还有次级MBS的CDO约300亿美元，是美国次级债的最大持有金融机构。更重要的是，房利美、房地美危机之后，次贷危机冲击的范围进一步扩大，直接威胁美国的机构债甚至政府债券的安全。 金融资产在全球范围内配置，使得金融风险也扩大至全球，全球金融体系的稳定性受到严峻的挑战，各个经济体的金融安全也面临重大风险。 　　 　　二、美国金融危机对我国房地产市场的启示 　　 　　美国次级住房抵押贷款危机的冲击范围从发达国家扩散至新兴市场国家，从美国波及全球，给全球金融稳定和经济发展带来了严峻挑战。我国住