我国房地产价格的现状及走势.docVIP

我国房地产价格的现状及走势【原文出处】《中国投资》【原刊地名】京【原刊期号】200107【原刊页号】26～27【分 类 号】F107【分 类 名】城市经济、区域经济【复印期号】200112【 作 者】万东华【 正 文】　　目前房价：总体稳中有升　　进入90年代以来，我国房地产市场经历了一个从“过热”到在规范中逐步走向平稳的发展过程，其间房地产价格尽管也有过涨落，但总体上是持续攀高的。从绝对价格方面看，去年全国商品房平均销售价格为2103元／平方米，比1990年上涨约1.85倍。从上涨速度看，总体上呈现出前高后低的态势，90年代上半期，商品房销售价格年平均上涨幅度在10%以上，个别年份甚至超过20%；90年代下半期，特别是进入1998年以来，商品房销售价格上涨幅度明显减缓，上涨幅度基本稳定在1%-3%左右。　　从今年情况看，房价上扬态势仍在持续，呈现出房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格全面上涨的态势。据对全国35个大中城市房地产市场的调查，一季度全国房屋销售价格比去年同期上涨1.9%，涨幅分别比去年第四季度和全年平均水平提高了0.7和0.8个百分点。受政策性调价和需求增加等因素影响，住宅租赁价格同比上涨18.5%，其中主要是公房租赁价格上涨幅度大，同比上升29.4%，私房租赁价格基本稳定在去年同期水平。各类商品房中，经济适用房价格涨幅相对较快。在国家各项优惠政策的支持下，价格相对较低的经济适用房成为目前城市居民争购的热点，尽管政府对经济适用房的价格实行一定的管制，但旺盛的需求仍在牵动房价上扬。一季度经济适用房价格比去年同期上涨2%，比去年第四季度上涨0.9%。同期普通住宅价格仅上涨0.9%，前几年价格较高、积压比较严重的豪华住宅、写字楼价格继续回落，同比分别下降0.4%和3.6%。　　土地交易价格的上扬成为推动房价上涨的重要因素。今年以来，全国土地交易活动明显趋向活跃，1-4月份全国房地产购置土地面积同比增长42.5%，完成开发土地面积增长61.5%。与之相对应，土地交易价格也呈上涨之势，一季度同比上涨1.4%，其中居民住宅用地价格上涨1.6%。　　各地区房价存在较大差异。总的看，东部地区房价要明显高于中西部地区。北京高居各地之首，每平方米商品房平均销售价格4790元，高于全国平均值一倍多，深圳市与北京接近，紧随其后的上海、广州每平方米商品房平均销售价格3900元左右。从今年各地房屋销售价格变动情况看，一季度与去年同期相比，全国36个大中城市中，除少数几个城市稳中略降外，有29个城市房价均程度不同地有所上涨。　　从短期看房价：想说下降不容易　　为规范房地产市场收费秩序，减轻房地产开发企业和购房者负担，今年国家计委、财政部明令取消了47项不合法、不合理的收费项目。这对房地产开发企业和购房者来说都是一个“利好”消息，然而目前房价的总体走势却并未应声回落，而是持续上行。究其原因，主要有以下几方面：　　从政策本身看，政策出台时间尚短，效应还未充分显现。目前市场上在售的和一部分即将推出的楼盘，多数按原来政策办理各种交费，新出台政策对其销售价格基本没有影响。再者，取消47项收费尽管动作很大，但相对于庞大的开发成本而言，所占比重很小。据有关业内人士测算，每平方米可降低费用10-20元左右，按去年全国商品房平均销售价格计算，仅占0.5%-1%。而且由于各地住房建设费的收取存在很大差异，在政策出台之前，有的已部分取消，有的甚至只剩1-2项，加之各地房价的不同，对一些价位高的大城市而言，影响更是甚微。　　从需求方面看，房屋市场销售的持续看好是拉动目前房价居高难下的主要原因。停止单位“福利分房”后，市场房价曾一度有所回调，但很快居民个人购房填补了这块空白，市场房屋销售增势不减。今年1-4月累计，全国商品房销售额同比增长45.2%，其中销售给个人的增长55.4%，增速明显快于其它各类投资，个人购房占全部商品房销售额的比重达97.7%。尽管取消和降低部分收费项目措施的出台，在一定程度上减轻了开发企业的成本负担，但这只是为房价的下调提供了可能，并不等于房价的实际下降。由于居民对房屋的需求明显升温，开发商不可能也没有必要降价促销，在一定程度上取消和降低收费的好处只是扩大了开发商的利润空间。　　住房二级市场的逐步放开和规范，旧房和转售房上市增多，启动了存量住房交易市场，为居民改善住房条件，提高购置新房能力，实现从“居者有其屋”向“居者有佳屋”的转换创造了条件。此外，一些大中城市危旧房改造力度的加大，也促使一部分居民去购置新房。　　从成本方面看，近年来总体上呈节节攀升之势，这是支撑目前房价“高昂着头”的又一重要因素。一般而言，商品房成本主要包括土地使用费（包括拆迁费）、建筑安装费和开发商利润3大块。导致房地产开发、销