城市房地产拆迁评估中出现诸多纠纷的原因分析.docVIP

城市房地产拆迁评估中出现诸多纠纷的原因分析2006-1-10 ??? 一、特殊性研究 　　1、对象的特殊性 　　相对于一般的估价对象而言，拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，同时，一次拆迁中也往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有。因此，一次拆迁评估中，估价结果既有整体价格，更要有分户结论。要处理好估价对象的这一整体与个体的关系，一个小区拆迁评估中往往要以“栋”为对象，求出“栋”的基准价格，然后再将此价格修正到各个单元，且每一单元的价格又必须因其不同的楼层、朝向、采光、户型等诸多因素分别考虑。 　　2、市场的特殊性 　　一般评估中的“公开市场”包括要素有：一是买者和卖者完全出于自愿；二是具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买；三是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。而在拆迁市场上以上三点都不可能实现，对应起来研究：首先第一点，被拆迁人一般为非自愿。根据现行拆迁政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，不论是企业用房还是私房，拆迁都不可能逆转的。甚至，当拆迁人与被拆迁人还没有对拆迁补偿金额协商一致的情况下，拆迁人只要履行了相应程序和手续并进行证据保全，就可以申请进行强制拆迁；其次第二点，拆迁补偿安置协议的签订和搬迁均要受拆迁期限的限制