关于带租约的经营性房地产的评估方法探讨.docVIP

关于带租约的经营性房地产的评估方法探讨 在房地产抵押和转让工作中，经常有带租约的经营性房地产抵押、转让的情况，估价的情况比较混乱，有些估价报告质量堪忧。为此，我在此谈一点浅陋的意见，与广大估价工作者探讨。 例如，有一处房地产，位于商业繁华路段，相类似房地产出租者甚多，土地使用期限尚有30年，房屋寿命尚有60年，现在权利人要向银行抵押贷款，可房地产已出租，租期10年，还有8年才能到期。而房地产租金只有目前市场价的50%，受银行委托，某房地产评估机构对此房地产进行评估，而房地产所有权人又向评估机构提出希望通过评估多贷些款的要求。 那么房地产估价师应考虑哪些因素进行估价， 采用哪种估价方法比较适宜？租约对房地产评估价值有何影响，如何修正呢？ 《房地产估价规范》规定： “有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”.该评估对象所处繁华商业区、周边出租案例较多，明显符合这一条件，而市场比较法又是最贴近市场的最准确的评估方法，因此，市场比较法是必须采用的。《房地产估价规范》还规定：收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。该评估对象显然也应该采用。但又有非常需要注意的地方。那就是：估价对象权利中带有租约，而且租约跟市场现实的客观租金有相当大的差距 ，这又该怎么修正呢？一类估价报告认为，不应考虑租约，评估房地产的完全市场价值。一类估价报告认为，将房地产的完全市场