评析房地产开发商在合作开发过程中遇到的问题.docVIP

评析房产开发商在合作开发过程中遇到的法律问题 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回笼慢的特点，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，因此，合作开发房地产的模式成为许多房产开发企业的首选。这一方式虽然解决了房产开发的资金问题，但却增加了信用、法律方面的风险。 房地产合作开发模式 法人型合作开发 ⑴项目公司：由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发。 优点：责任明确、组织机构稳定，人事安排以及操作比较规范，而且此种情况下，房产合作开发的合作人成为项目公司的股东，合作人不必担心可能因合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司注册资本为限承担有限责任。 缺点：因组建项目公司需要一定的时间，费用较高且易错过商机；以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，费时费钱；因项目公司利润只能在缴纳所得税后才能上交联合开发各方，需要支付较高的财务成本。 （2）受让股权：投资方通过受让项目公司的部分股权，已达到合作开发房地产的目的。 优点：无须办理土地使用权、开发商名称和变更登记手续，可较快取得项目的开发建设权并进行公司的实质经营；无需缴纳办理土地过户契税和手续费、营业税、城市维护建设税等，降低投资开发成本。 缺点：如果公司曾经有债务、曾经违约或者侵权、经营中或有债务等，也可能使股权受让方承担比直接项目转让更多的法律风险。 非法人型合作开发 （1）联合管理机构：双方各自委派工