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浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制??? ?在当今宏观调控政策、金融融资环境、行业发展态势不断变革的大环境下，房地产行业市场竞争愈发激烈，企业利润也正在逐步转向微利，越来越多的企业认识到在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的收益。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%；因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价75%-95%。在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响占工程总造价的35%-75%；在施工图设计阶段，影晌项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目技资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析，设计费一般只相当于建设王程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响占75%。而长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样作尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。二、工程招投标是有效控制工程造价的核心　　新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。我们对施工单位的选择是比较慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。我们选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。我们优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底20%以上，最多的超出65%。如:我公司开发的曙光甲54楼，原中标价为l130元/M2，后由于我公司修改了中标图纸，将原两联体塔楼改成三联体塔楼，外檐增加了少量GRE装饰线，由于已有中标单位，就没有再招标，请施工方根据图纸重新报价，施工方的报价高达1980元/M2，让我们大吃一惊，后经过几轮的审核、谈判，历经几个月，终于把造价降到了l560元/M2，通过这个工程给了我们很多的教训。　　另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口要编制好标底，在条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。我们对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。　　通过招标给我们带来很大效益的是装修和消防工程，我公司开发的曙光花园一期有一个26500M2的车库，由于消防工程有行业特殊性，我公司没有进行招标，直接委托给了消防专业公司进行施工。现工程已竣工，还没有结算，工程造价已700多万元。曙光花园二期也有一个车库，面积为20722M2，我们采取邀请三家消防专业公司进行投标，引进了竞争机制，由于有了竞争，各施工方在保证最低的企业利润情况下，报出了非常优惠的价格，中标价为426万元。而中标方还是曙光花园一期车库的施工方。从这个项目可以看到，同一家施工单位，同样的工程项目，没有招投标时单方报价为270元/M2，而引进竞争机制后投标报价为206元/M2，一次为我公司节省投资132万元。????通过招投标我们受益最大的是回龙观文化居住区工程，大家都知道回龙观文化居住区是经济适用房，政府定的售价为2600元/M2。为晌应政府号召，我公司2000年在回龙观