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房地产开发商面临资金链之困 降价销售或破冰 ?来源：第一财经日报 2011年02月10日09:56 ? 我来说两句(0) 　　“打蛇要打在七寸上”。在一轮接一轮严厉的房地产调控政策出台后，房地产商的“七寸”——资金链被有效击中，此前坚固的价格联盟正露出“降价销售”的苗头。 　　继“国八条”和房产税试点之后，央行又在2月8日宣布加息。有市场分析人士对《第一财经日报》指出，作为资金密集型产业，连续出台的调控措施将重击新年楼市成交量，迫于资金压力，开发商或将降价抛售其手中房源。 　　不过，本报记者在采访过程中发现，在今年特殊的调控背景下，不少开发商认为降价对其销售的帮助甚微，怎样让刚性需求把房子买得更容易点，才是破冰的关键。 　　资金链日益紧张 　　2011年春节前后，房地产市场遭遇连环“重创”，尤其是作为房产税试点的上海和重庆两地楼市，更是“草木皆兵”。记者发现，进入“寒冬”的上海楼市已经偶现楼盘优惠促销的身影。但是，这些楼盘打折促销的“诚意”却略显不足。 　　上海浦东一个楼盘目前推出一批5楼以下的尾盘进行促销，其中2房最高可享受总价23万元的优惠，3房最高可享受总价25万元的优惠。销售人员介绍，折前这批房源的单价不到21000元/平方米，折后单价则约为18000元/平方米。但记者从佑威楼市通获得的数据显示，该盘在去年12月成交的7套房源，最低单价为17816元/平方米，最高单价为22242元/平方米。前后对比看来，折后均价似乎并不“给力”。 　　市场分析人士认为，这主要是因为对于身经百战的开发商来说，目前还没到降价促销的时候。 　　“开发商最主要的资金来源还是项目的预售款，‘新国八条’和房产税的出台，后期成交量必然会出现一波明显的下跌。那时才是考验开发商资金链的主要时候。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟如是说。 　　事实上，去年以来，开发商的资金链危机已经有目共睹。Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。而随着调控的日益深入，开发商的资金链问题正在被日益放大。 　　其中，开发商主要的销售资金回笼渠道或将受到明显的影响。与此同时，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。 　　国家统计局数据显示，去年房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据也显示，去年我国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点。其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。 　　而经目前的三次加息后，五年期以上贷款利率累计提升66个基点，由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升。资深分析师夏立军指出，从去年下半年以来，一些融资平台比如信托方面的融资向房地产的流向也已经有所控制，整个房地产行业资金收紧的局面在今年年初还在延续。 　　开发商：降价求售最没技术含量 　　分析人士认为，中国房地产市场和银行信贷环境将在2011年变得更加严峻，一旦资金紧张，开发商后期就会选择降价求售，保证其自身的资金需求。 　　回顾往年，以滚动开发为策略的大型开发房企，都是历次宏观调控下带头降价促销的主角。不过，一位不愿意透露姓名的知名开发商代表昨日在接受本报记者的采访时表示，此轮宏观调控政策十分特殊，有限购，也有房产税，还有加息预期，传统意义上的降价未必能解决困扰开发商的销售问题。 　　“春节期间，我和其他几个同行都有吃饭聊天，大伙目前还处于观望阶段。”该开发商代表透露，目前并没有听说有同行会在短期内降价。“多年经验告诉我们，这次调控下，降价没有用，越降价越没人买。我们聊得更多的，还是怎么样让自住客户把房子买得更容易些。”他表示，经过观察发现，目前市场中刚性需求仍在，但有一部分需求受新政影响，会因此增加购房成本，在此背景下，如何让市场中有限的刚性需求把房子买得更容易些，才是普通住宅开发商销售破冰的关键。 　　和普通住宅开发商相比，豪宅开发商更为苦恼一些。一位豪宅开发商代表昨日向本报记者表示，豪宅买家名下多不止一套房源，因此许多豪宅买家已被限购。“这种情况下，豪宅开发商更不会降价，因为就算降了价，不满足政策要求的购房者还是照样不能买。所以目前来看，豪宅开发商只能熬着。时间熬长了，就肯定要融资。至于融资渠道，就要看开发商们各显神通了。” 　　另据报道，目前海外融资正成为近期国内几家大型房企重要的议题。1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优先票据、向外资银行借贷等方式融得资金。苏格兰皇家银行近日发布报告称，今年以来中国房地产在离岸的债务融资金额已达280亿元人民币，相当于去年全年